中介一手托两家，买房者议价空间小；门店迅速扩张，新手业务生疏致交易卡壳
北京高价二手房中介费让购房者“肉疼”
在购买二手房时，牵动人们神经的一个话题就是中介费。
在房价高企的当下，按总房款的一定比例收取的中介费也不断升高，购房负担随之增加。尽管一些互联网中介公司试图以低中介费颠覆传统的中介收费模式，但目前仍然收效甚微。
而在中介费的定价机制背后，二手房交易市场存在的问题、中介机制的弊端、中介人员的管理等问题日渐浮出水面。
中介不肯降低中介费
“买房”是张琬婷2016年的关键词。
3月开始看房，8月签约成交。在位于北京市朝阳区十里堡的一个小区里，27岁的张婉婷拥有了第一套属于自己的房子。
在张婉婷的购房成本中，除了首付款和银行贷款，大头的开支还有税费和中介费。由于是不满5年的已购公房，总价200多万元的房子，需要缴纳1%的个税和1%的契税，大约4万元，而需要支付的中介费高达5.8万元。
“中介费其实有议价的空间，但是一般总价不高的房子，中介都不肯让步。”张婉婷几经博弈，最终的中介费只降低了0.1个百分点。这家中介公司通常按总房款的2.7%收取中介费用，其中包括2.2%的中介费和0.5%的保障服务费。
签约前，购房经验丰富的朋友曾建议张婉婷，看到靠谱的房源后可以“跳单”到中介费低的公司成交。但是，最后看中的房子是独家房源，不仅没有“跳单”的可能，也失去了谈判的筹码。
“中介一手托两家，房源就是定价权。”张婉婷回忆说，去年8月正是北京二手房市场成交量火爆的时段，在经历了几次抢房大战之后自己身心俱疲，只希望不菲的中介费能带来省心的服务。
然而，后期的中介服务却没少让张婉婷“闹心”。
因为中介的疏忽，她的房子过户时间被拖后了约一个月。去年12月初，买卖双方都到达过户大厅后，中介才发现，张婉婷身份证与户口卡上的居住地址不一致，无法办理过户。重新预约过户时间，重新办理身份证，直到12月底才最终完成过户手续。
在张婉婷看来，中介服务行业从业者的素质参差不齐，由于门店数量迅速扩张，很多中介都是“新手”，培训几个月就上岗。她的几个同事也都遭遇过由于中介业务生疏，导致交易环节卡壳的“窘境”。
定价机制惹争议
2016年，北京市二手房网签总量达27.24万套。此前有媒体报道测算，如果以每套房价格500万元、总房款2.7%的比例计算，北京一年的房屋中介费的体量约为367.74亿元。
对于中介费，张婉婷有几个疑问，为什么缴税按照网签价，但是中介费的收取却要按照成交价。中介在二手房买卖过程中所付出的劳务成本并不与房价正相关，为什么要根据房价进行比例提成。
那么，体量如此巨大的中介费究竟是如何定价的呢？
中原地产首席分析师张大伟分析称，两年前，发改委有一个地方性规定。以北京为例，过去独家房源的上限是2.2%，一些非独家房源大概在1.8%~2%左右。近一两年政策调整，现在只要明码标价，根据发改委的规定都是合理的。
“中介费定价是市场自主博弈的结果。”北京市房地产协会会长陈志指出，但确实有中介机构利用垄断地位迫使市场接受定价的情况存在。
在张大伟看来，从绝对值比例看，对比其他国家，比如发达国家或一些东南亚国家，我国中介费的比例并不算高。美国在5%~6%，东南亚一些国家在3%~5%之间。
“中介费让买房人觉得‘肉疼’，某种程度上与我国的中介机制有关。”北京市房地产法学会副会长赵秀池解释说，发达国家是单边代理制，买卖双方都有自己的中介，但国内是双边代理制，中介一手托两家。国外中介费一般由买卖双方共担，但国内的税费、中介费，全由买方承担。
在陈志看来，中介费的定价机制背后，更应关注的是目前二手房交易市场存在的问题。比如交易的安全性、交易环节的设置、信息的双向透明、独家代理的问题，是不是应该把各类服务进行拆分，避免中介垄断。另一个需要关注的问题则是如何规范中介人员的行为、提升服务质量。赵秀池建议，通过信用体系的建设，采取黑名单等措施对中介行业进行规范。
低价中介仍难颠覆行业生态
在“互联网+”风口下，新兴的互联网中介公司应运而生。它们以低中介费为突破口，利用低廉的佣金杀入二手房市场。这些以颠覆者形象出现的互联网中介一度被认为可以倒逼传统中介下调中介费用。
但是，就目前的市场成交情况而言，互联网中介不仅对传统中介市场构成的冲击十分有限，其自身的盈利问题也仍是困局。
赵秀池分析说，由于房屋交易金额较大，短期内消费者很难转变观念，完全脱离实体门店，依赖“直买直卖”平台。
同时，互联网中介无门店的轻资产运营模式,虽然可以降低门店租金等运营成本,但是为快速占有一定的市场份额，互联网公司前期往往都会“烧钱”进行推广，营销成本较高，而后期能否实现盈利仍需要时间检验。
陈志认为，买房是低频交易，成交需要在价格波动的过程中寻找合适时机。传统中介的核心竞争力在于获取房源的能力，快速对接客户的能力，快速成交的能力，而这些都与中介公司背后的投入有关。
在陈志看来，互联网中介能否对中介行业业态产生影响的关键在于能不能提供与传统中介同等的服务，能不能快速达成交易。互联网中介的生存还是要回归到中介服务的本质上。“如果服务同质，消费者自然会选择价低者。通过市场重新调整，就会体现在中介费价格上。”
赵秀池强调，充分而合理的竞争是确保市场健康发展的前提。只有在二手房中介市场形成充分的竞争，对消费者才是有利的。
《电鳗快报》
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