长江商报记者江楚雅

        “2019年2000亿元，2020年2500亿元，2021年3000亿元，三年分别达到28%、25%、20%的增速要求。”这是绿城中国(03900.HK，以下简称“绿城”)新掌门人张亚东未来三年的发展规划，但交出的第一份成绩单并不亮眼。

        年报显示，2018年，绿城未完成其年度销售目标1600亿元，实际完成1564亿元。截至2019年4月，绿城销售金额为383亿元，仅完成全年目标的21.3%。

        曾经一度名列行业前十的绿城，在2018年公司排名已掉至第17位，销售额增幅也创下近三年最低值，增速排在20强房企的末尾。同时，2018年年内利润23.75亿元，较上年同期的26.7亿元相比下降11.04%;股东应占利润10.03亿元，同比下降54.2%。

        雪上加霜的是，绿城的粮仓并不充裕。绿城2018年财报显示，当期共拿地37块，花费土地款517亿元，截止期末共有3247万方土储，其中资产负债表显示，当期可供发展物业为228.4亿元，同比减少10.3%，发展中物业为1178.8亿元，同比增长41.8%，存货为1.2亿元，同比减少70.7%。与预期销售规模目标并不匹配。

        长江商报记者梳理发现，2018年绿城的销售费用、管理费用、财务费用分别达到18.44亿元、38.95亿元、15.51亿元，占总营收的12%。三费费用率(销售费用+管理费用+财务费用)/营业收入达到12.09%居行业前列，而费用管控能力良好的房企三费费用率在7%以下，比如中海为3.44%、阳光城(6.170,0.00,0.00%)为6.99%。

        业内认为，企业三费费用率与净利润率是此消彼长的关系，随着销售、融资、管理成本的不断上升，以及项目利润水平的下滑，未来绿城需要效控制成本。

        销售额增幅创近三年最低

        绿城未完成年初定下的1600亿元的销售目标。年报显示，绿城2018年累计取得合同销售额1564亿同比增长6.9%，营业收入则实现603.03亿元，同比增长43.7%。

        销售额未达标，增速也显得尤为“保守”，与2017年相比仅增长了6.9%。长江商报记者梳理发现，今年绿城销售额增速放缓明显，2015年-2018年分别实现销售额719亿、1139亿、1463亿、1564亿元。2016-2018年的销售额同比增幅分别为58.4%、28.4%、6.9%，2018年增速为近三年最低。

        利润方面，绿城全年净利润仅10.03亿元，同比降54.18%，并且净利率和归母净利率已连续两年下滑。受股东应占利润下滑影响，绿城归母净利率从2016年的6.62%降至2018年的1.66%。净利率从2016年的7.67%降至2018年的3.94%，为近五年的最低水平。

        得益于物业销售收入的增长，绿城2018年实现毛利137.52亿元，较2017年的毛利80.76亿元增加70.3%，实现毛利率22.81%较2017年的19.25%增长3.6个百分点。

        对于2018年业绩增速回落，绿城中国给出的官方理由是受出售附属公司、计提减值亏损拨备等方面影响，同时，建设周期长、成本上升则是该公司回复净利率不高的原因。

        继去年销售额增速回落，绿城今年一季度销售业绩出现了明显下滑。近期，绿城发布2019年一季度营运数据，一季度实现总合同销售金额约255亿元，同比下降8.6%，其中代建管理项目取得的合同销售额为74亿元，与去年同期相比分别下降8.6%和42.2%。

        此前，绿城中国董事会行政总裁张亚东接受媒体采访时表示，2019年绿城的销售目标为1800亿元。以此推算，截至3月，绿城仅仅完成了年度销售目标的14.17%，虽然第一季度是地产公司销售淡季，但14%这个比例，也让业界质疑绿城是否能完成今年销售目标。

        财经评论员严跃进分析认为，主要受房地产市场降温影响，一季度绿城中国销售业绩同比出现下跌的情况。若企业业绩持续受市场影响较大，可能将影响全年销售进度。尤其，目前绿城中国年度目标完成率较低，后期或将影响其资金回笼的速度。

        负债攀升超2000亿

        伴随着加速扩张和成本增加，绿城中国负债攀升。数据显示，截至2018年底，绿城中国有息负债达到814亿元，较2017年增加了41.2%;净资产负债率为55.3%，较去年同期的46.4%有所上升。

        长江商报记者梳理发现，绿城2015年资产负债率为74.63%，2016年资产负债率为76.84%，2017年资产负债率为80.16%，公开数据显示，截至2018年6月，绿城的收入债务比率(包括其在合资企业及联营企业中的份额)，已从2017年12月底的57.4%上升至71.8%，净资产负债率为55.1%，环比上年年底有所提升。截止2018年12月31日，总负债2196亿元，在楼市调控大背景下，2019年总负债将进一步增加。

        针对2018年业绩与公司财务状况相关问题，绿城中国方面表示，目前，绿城中国净资产负债率为55.3%，平均利息成本5.4%，低于行业平均水平，财务状况良好。未来预计将维持稳定，银团贷款对于净资产负债率的要求是需要保持在90%以下，公司内部的要求是在80%以下。

        与此同时，2018年绿城积极开拓融资渠道，控制综合融资成本。境外融资方面，于2018年7月获得两笔规模总额达美金14亿元的境外融资，规模更大、利率更低、年期更长，有助降低公司借贷成本，并进一步优化了公司的债务结构。境内融资方面，绿城全年境内共发行约人民币201亿元，综合成本为5.46%;发行公司债人民币逾90亿元及短期资券40亿，年利率为4.73%至6%。

        严跃进认为，对于此类企业的问题来说，随着规模的扩张，自然也在负债等数据上出现上升，后续实际上也要求此类企业积极降低资金风险和负债规模。另外也需要不断协调内部股东关系，进而形成更好的发展态势。

        中交掌权加速高周转

        2018年对绿城来说是“巨变”的一年。8月初，绿城宣布曹舟南请辞执行董事、行政总裁等职务，来自中交系统的张亚东接替。这则简单的人事变动公告，迅速在行业中发酵，尤其是张亚东的出现一度被视为中交“加强控制”的迹象。

        2015年3月，中交收购绿城股份正式完成。2018年以来，绿城多次与中交共同成立合营公司，还在福州、天津、广州等地合作开发地产项目。不仅如此，在张亚东上任之后，中交还为绿城送来一份“大礼包”，一口气与绿城签署了近30个项目的合作协议，投资额达2500亿。

《电鳗快报》