《电鳗快报》文/米莱

        “愚公移山，矢志不渝;道阻且长，行将必至。”毛大庆在5月5日跑过自己的第100场马拉松终点，发了一则非常简短的朋友圈，也成了他对自己百场马拉松的小结。

        四年前，当毛大庆离开万科豪华的办公室，面对着一座座空置闲置的陈旧楼宇和厂房时，前面是一条无人踏足的路——联合办公，作为共享经济的一个分支，成为国内吃螃蟹第一人。

联办彻底入冬

        如果以weworks视为联合办公的起点，这种模式已经存在9年。如果从国内优客工场开始算起，从最开始资本的宠儿到联办过冬，也就区区四年时间。

        和早前资本争相投入的场景不同，2019年伊始头部选手氪空间就被暴出裁员。就在2018年年底，氪空间还宣传着销售业绩创新高，这次的裁员来得让人措手不及。根据媒体爆料，氪空间的裁员比例在20%;据悉裁员是为了缩减开支。

        另一个头部品牌weworks，同样在2019年的年初接到了更大的噩耗。软银资本下调对其投资额，从160亿美元直接减到20亿美元，这样的跌幅用腰斩已经无法准确描述，市场用了一个更形象的词语描述这次融资：“膝斩”。此外，今年3月WEWORKS传出美国市场裁员300人，占其员工人数3%的消息。

        此时的毛大庆已经习惯用长跑来平缓焦虑。先后完成16轮融资之后的优客工场一直在推迟IPO计划。2018年对外宣布目标将覆盖40个国家，350个城市。然而市场等来的却是，优客工场新增“被执行人”信息，执行法院为北京市大兴区人民法院。优客工场的名字同时也出现在了中国执行信息公开网上，但具体被执行内容并未公开。

        与此同时，优客工场的估值大幅缩水。据媒体爆料，在一份优客工场股权转让合同上明确标注了优客工场估值60亿元，也就是说该股东按照公司最高估值110亿打五折的价格转让股份。

烧出来的规模不灵

        7月4日，市场传来优客工场计划2020年赴美上市的消息。无论最终能否顺利成行，此消息仍为联合办公市场注入一剂强心针。拿到钱的公司仍然坚信，市场还是愿意继续培养联合办公的，即使在整个行业都没有找到理想的盈利模式下，资本愿意等待。

        为了能迅速抢占市场，拿到钱的企业开始扩张。纳什空间在2018年大肆采购楼宇资源，新增运营面积31万方，甚至超过优客工场，成为当年最先迈入“运营面积突破百万方”行列。

        梦想家、氪空间、办伴科技等企业在2018年的新增运营面积超过了过去3年的综合。然而大肆拿地的背后，出租率依然是悬在这些企业头上的达摩克利斯之剑。

        根据第三方数据显示，由于经济下行的压力，2017年、2018年两年共计1790家创业公司倒闭，联合办公的主要客户正在缩减。根据亿欧调研的数据显示，联合办公的出租率只有达到85%的时候，才能实现盈亏平衡。

        更令玩家沮丧的是，在大部分企业的出租率只有70%左右的时候，价格战提前来临。

        长久以来，联合办公都被公认为为是“二房东”，其盈利模式主要是收入租金。即使以增值服务见长的优客工场、氪空间其大多数收费项目依旧依赖于空间租赁。在缺乏核心竞争力的背景下，联办行业从2018年下半年开始陷入价格战。一线城市，联合办公的产品价格持续下跌。在上海，大多数TOP10品牌待租工位均价在1000~2000元/个/月，与11~20名的多数品牌运营商价格几乎在同一区间，大品牌并没有体现高溢价率。可见，同质化严重，靠规模化扩张的品牌效应并没有体现。

        部分先行者开始在资本的支持下寻求出路。优客工场率先探索服务生态，建立整套的智能办公系统，提升服务价值，并购活检科技，又联合腾讯、联想规划ucomOS，嫁接新的服务模式，提升利润空间。但效果甚微，公开数据显示，其长租收益占比一度达到总收益的90%。

开发商跑步入局

        联办市场的玩家类型开始出现多样化，传统地产开发商跑步入局。

        2019年华润置地推出了办公品牌“润联行”，融入了共享办公元素。万科、碧桂园、中海地产、龙湖地产等开始布局联合办公。

        不过开发商目前还主要局限于一线城市，并且盈利模式单一。受制于联办行业里的头部企业的竞争影响，联合办公业务本身发展并不理想。但开发商醉翁之意不在酒。

        联合办公带来的流量成为更多商业地产开发商看中的资源。方糖小镇创始人万里江此前对媒体表示，“租金是不占面积的收入，还有一种占面积的收入是人流。联合办公为商业地产带来了巨大的人流量，将提高其他商户的租金。”

        龙湖地产在联合办公业务条线的总监贾丹也透露，通过做联合办公将商业地产的价格做到了2.5倍的溢价。这也许正在成为更多开发商入局的原因之一。

《电鳗快报》