依靠“高周转”坐上中国房企”头把交椅“的碧桂园却被 “高周转”拖入了巨大的舆论漩涡中。

　　近日碧桂园有关加速高周转的内部文件、会议纪要等在网络上流传，引发外界极大关注。新浪财经独家拿到的资料显示，碧桂园一员工疑被指泄露前述信息，遭碧桂园通报处理，该员工随后在公司内部通讯群上表达不满。

　　在曝光的文件中令人注意的是碧桂园为了提高“高周转”而要求设计院“通宵出图”的措施引爆舆论，外界看来碧桂园对“高周转”的要求达到了近乎“疯狂”的状态。

　　为何碧桂园如此重视“高周转”？

　　资金是房地产企业的生命线。目前金融去杠杆、调控趋紧、货币政策收紧预期强烈等都将是房企资金支持空间变窄，而资金成本也将不断抬高。在这种情况下，能够提高资金使用效率，至关重要。而高周转模式正是企业在资金有限的情况下可以实现业绩高增长的一种有效策略。

　　同时，随着房地产市场分化越来越明显，要甩开竞争对手唯一办法就是“快”。从碧桂园一步一步登顶房企龙头来看，似乎高周转真的是房企竞争“法宝”。

　　2017年，碧桂园实现销售金额5508亿元，超过万科恒大拔得头筹。诸多业内人士表示，至此中国房地产行业迎来“三国杀”时代。

　　那么除了碧桂园引以为傲的“高周转率”外，其余两家巨头的周转率如何？新浪财经横向比较下这三家“高周转”表现。我们通过比较其存货周转及总资产周转情况发现，同行业比，碧桂园都优于同行，无论是存货周转率，还是总资产周转率都远超同行。

　　通过对比，碧桂园2017年存货变现速度比恒大快27个月，比万科快17个月；资产变现速度比恒大快17个月，比万科快7个月。但是，新浪财经发现，碧桂园所谓的“快速”相比上一个财年是下降的，存货变现速度比2016年慢3个月；总资产变现速度比2016年慢5个月。周转数据如下图：

　　在此前曝光的内部文件显示，截至2018年3月30日，碧桂园一季度已拿到195个项目，其中三四五线的有146个。据悉，碧桂园已经签订里程碑计划的项目平均摘牌到动工1.65个月，摘牌到开盘用时5.2个月，这难以达到集团高周转的要求。

　　新浪财经获悉，碧桂园董事会主席杨国强在“高周转”专题会上也认为现在碧桂园高周转进度太慢，并要求相关部门要进行自我检讨。同时他还强调，“任何部门都要围绕高周转，为高周转让路”，“高周转是我们竞争力的有力武器”。为了“高周转”能够落地，同时也给出了奖惩措施。如下图：

　　为何碧桂园如此重视“高周转”：押宝三四线+资产收益率高增长

　　新浪财经翻阅碧桂园年报，发现其公司资产从2015年底的3619亿元，2016年5915亿元，到2017年底突破万亿，增长至10496亿元，年复合增长率高达42.60%。公司净资产从2015年底893亿增长到17年底1166亿元，也突破千亿大关，其年复合增长率为9.29%。相关情况如下图：

　　销售方面，2017年碧桂园实现合同销售金额5508亿元，同比增长78.3%，完成合同销售面积6606万平方米，同比增长61.9%。梳理其历年销售数据发现，其自2012年476亿元销售额后呈阶梯式爆发，分别跨过千亿、三千亿、五千亿等大关，其年复合增长率为50.39%。历年销售数据如下：

　　我们再从同行业数据比较发现，碧桂园摘得2017年度销售桂冠，打破了之前万科与恒大的“两王相争”。同行业数据如下图所示：

　　年报显示，碧桂园2017年实现营业收入2269亿元，毛利587.9亿元，同比增长分别达48.2%和82.4%。

　　此外，新浪财经通过分析其区域销售结构发现，中国大陆销售合同中，三四线城市约占50%，二线约占33%，其他17%。可以看出，公司业务高度依赖三四线城市，这也为碧桂园的进一步加强 “高周转”埋下伏笔。

　　因为，对于三、四线城市的房地产项目受内外需求不足及市场政策等因素影响，去库存有一定难度，资金回流存在一定压力，押宝三四线城市的碧桂园提出“高周转”对抗其风险也顺利成章。

　　碧桂园区域销售结构如下图：

　　众所周知，一个上市公司的净资产收益率反映公司所有者权益的投资报酬率，是衡量上市公司盈利能力的重要的综合性指标。新浪财经查阅碧桂园年报发现，公司净资产收益率近三年是逐年走高，到2017年净资产收益率更是同比增长87.07%。相关数据如下：

　　2017年销售净利率贡献度同比增长41.88%，财务杠杆贡献度同比增长24.14%，其贡献增长幅度是其将近2倍，而资产周转贡献度度同比下降12.50%。

　　分析来看，按照这个趋势，如果碧桂园要进一步维持其净资产收益率上涨，在去杠杆时代，做大财务杠杆已然行不通，但是销售净利率可以加大，而贡献度最差的资产周转有极大的优化空间，而“高周转”是这个两个指标强化与优化的重要前提。所以，不难看出为何碧桂园如此看重“高周转”。

　　碧桂园历年分解指标如下图所示：

　　新浪财经翻阅碧桂园近三年年报发现，其资产负债率从2015年至今节节攀升，截止2017年年底其资产负债率高达88.89%。

　　由此看出，碧桂园“高成长”、“高周转”的背后自然离不开“高杠杆”。

　　对比恒大万科2017年表现，新浪财经发现，碧桂园资产负债率也是三家龙头企业中最高的，但是其货币资金（含受限）却是三家中最少的，仅有1484亿元，这个数据仅占恒大的一半。

　　这间接说明碧桂园高成长背后需要大量资金维持运营。业内人士表示，碧桂园负债高，可用现金那么少，若不提高“高周转”怎么对冲风险。

　　三家龙头房企近三年财务数据对比如下：

　　同时，土地储备方面，碧桂园也是大举突进，财报数据显示，目前碧桂园土地储备总量为约2.82亿平方米，2017年归属股东的新获取土地预期建筑面积为10145万平米。从拿地数量来看，2017年碧桂园采取了更加积极的拿地策略，2017年合计拿地881宗，较2016年增加了468宗，增幅高达113%。其意味着未来发力空间很大，但同时也意味着未来碧桂园需要更足够的资金支持。

　　碧桂园的焦虑：疯狂重视“高周转”是对还是错？

　　碧桂园有别于其他竞争对手如此重视“高周转”背后似乎也体现了公司以及董事局主席杨国强的“焦虑”。

　　新浪财经分析认为，碧桂园的焦虑可能来自以下几个方面：

　　首先来自对业绩规模渴求的焦虑。积极的土地储备政策间接说明其管理层对业绩的渴求。根据一份投行研报显示，碧桂园业绩会上虽未提供2018年销售目标指引，不过由于2017年积极补充土储，2018年可售资年上升67%至1.15万亿元，预期2018年合约销售将同比增长40%至7700亿元。况且我们通过拆解其净资产收益率发现，其销售规模扩大将会进一步提高销售净利率进而其增加其对净资收益率的贡献。而这一切，都需要“高周转”做保障。

　　其次来自资金压力及财务风险压力的焦虑。我们发现其资产负债率一直高于同行，在一个去杠杆时代，其不降反增显然是不能为继的，同时我们发现其销售的增长但货币资金却是在三家销售合约5000亿+俱乐部公司中货币资金存量最少，但是其土地储备行业最高，如果要持续发展，其对资金的需求也是最大的。此外，新浪财经翻阅年报信息发现其以美元债的负债高达500亿元，年报信息如下：

　　在美联储加速加息的窗口，其存在一定的利率风险。碧桂园在年报中也提示其存在一定的风险，并通过压力测试其上下浮动将对其影响业绩为24亿元左右。如下图：

　　最后是市场格局的焦虑。我们分析其销售结构发现，其收入结构严重依赖三四线城市。

　　针对中国房地产市场未来的格局变化，市场已有诸多判断。新浪财经引用任泽平的相关观点阐述未来三四线城市房地产情况如何。

　　关于美日人口迁移规律研究如下图：

任泽平表示，目前我们中国刚好处于第二阶段，即三四线人口将是停滞或者净流出，那就意味着三四线城市的购买力可能要弱于一二线城市，是否可以总结出三四线房价大幅上涨的利润空间正在逐步收窄。从诸多分析来看，碧桂园与时间赛跑的对策似乎也再一次印证了公司的“焦虑”。

《电鳗快报》