上市房企观察

　　迈入两千亿阵营的新城控股下调了2019年的业绩目标，力争全年合同销售金额达2700亿元，与2018年相比增长约22.17%。而此前有媒体报道，新城控股2019年的内部业绩目标为3000亿元。值得一提的是，2017年和2018两年，新城控股的销售增速均超过70%。

　　新城控股董事长王振华日前在出席业绩发布会时坦承：“调控政策带来了一定压力，公司下调了原来设定的增速目标。当前提出的2700亿，是建立在5000亿货值基础上的，按照去化率55%来推算，应该算比较稳健。”

　　对于该目标，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国网财经记者采访时表示：“考虑到新城控股较好的市场基础和城市布局，预计是可以完成的，关键就是要研究全年不同的楼市周期，注意推盘节奏和定价策略。”

　　近日，新城控股发布2018年年报，报告期内公司实现合约销售额约2210.98亿元，同比增长74.8%；合约销售建筑面积约1812.1万平方米，同比增长95.2%。

　　为保证有足够的产品可以卖，新城控股近年加大了土地及项目的储备，这也导致了存货的大幅上升。截至2018年底，新城控股账上存货为1455.73亿，同比增长90.59%；而在2017年底，新城控股存存货同样出现了93.4%的增长，具体金额为763.79亿。

　　中国网财经记者还注意到，在新城控股2018年242个拟建和在建项目中，有超过一半位于三、四线城市，而随着棚改货币化的退出，三四线城市进入新一轮休整期。易居研究院百城住宅价格报告显示，三四线城市房价在2018年12月首次出现止涨现象，新城控股面临一定的去库存压力。

　　严跃进也告诉中国网财经记者：“新城控股的确面临着一定去库存等压力，但三四线城市也没有想象的那么悲观，后续去库存的机会不能说一点也没有。”

　　伴随着大举拿地而来的，是新城控股攀升的债务规模。截至2018年底，新城控股的负债总额2793.62亿元，与2017年末的1575.45亿元相比增长了77.32%；虽然资产负债率略有下降，不过依然高达84.57%。

　　在新城控股的负债中，短期借款为22.7亿元，同比增长202.67%；长期借款约236.69亿元，同比增长123.7%。对此，新城控股给出的解释是，公司土地储备增长较快，对融资需求较高。

　　的确，融资需求较高的新城控股2018年进行了多笔融资，包括债券、票据以及ABS产品等多种形式。年报显示，新城控股2018全年筹资活动产生的现金流量净额358.9亿，较2017年的189.7亿增长了89.2%。

　　严跃进指出，融资对房地产企业的扩张来说是利好，但同时会加大负债的压力和成本，后续如何降低成本也是此类企业需要考虑的一个内容。

《电鳗快报》