《电鳗财经》 赵超/文

        近日，国内地产龙头万科A(000002、299903)发布第三季度报告，前三季度，公司营业收入2239.15亿元，同比增长27.21%，归属于上市公司股东的净利润182.41亿元，同比增长30.43%。

        《电鳗财经》研究发现，在业绩大涨的背后，万科A资产负债率已悄然突破85%，公司前三季度房地产业务的结算毛利率同比出现下滑。

        业绩飘红

        在“房子是用来住的、不是用来炒的”定位要求下，各地围绕“稳房价、稳地价、稳预期”的目标，因城施策，促进房地产市场平稳运行。

        上述背景下，国内商品房前三季度销售面积较上年同期微降，销售金额同比增幅在10%以内。

        国家统计局数据显示，1-9月，全国商品房销售面积11.9亿平方米，同比下降0.1%;销售金额11.1万亿元，同比增长7.1%;其中第三季度全国商品房销售面积同比增长2.9%，销售金额同比增长9.7%。

        第三季度，万科A长期重点观察的14个城市商品住宅成交面积同比增长2.5%，截至三季报期末，上述城市的新房可售库存(已取得销售许可而尚未售出的面积)去化周期约10.2个月。

        销售增速疲软的情况下，房地产开发投资增速放缓。

        1-9月全国房地产开发投资同比增长10.5%，增速较上半年减少0.4个百分点;全国房屋新开工面积同比增长8.6%，增速较上半年减少1.5个百分点。

        土地市场亦有所降温。根据中国指数研究院的数据，第三季度300个城市住宅类用地平均溢价率为11.6%，较上半年下降8.6个百分点。

        针对房地产的资金监管持续收紧。根据中国人民银行报告，截至9月末，房地产贷款余额同比增长15.6%，增速较上年末回落4.4个百分点。

        行业遇冷背景下，万科A业绩仍然飘红。

        第三季度，万科A实现营业收入845.9亿元，同比增长20.8%;实现归属于上市公司股东的净利润64.0亿元，同比增长31.6%。其中，房地产业务结算面积为608.7万平方米，同比增长5.1%，贡献营业收入795.8亿元，同比增长18.9%。

        1-9月，公司营业收入和净利润增幅都超过25%。其中，房地产业务结算面积为1455.0万平方米，贡献营业收入2125.7亿元，同比分别增长13.6%和26.9%。

        资产负债率超85%

        与业绩大幅增长不同的是，万科A房地产业务的结算毛利率出现下滑，公司的资产负债率也超过85%。

        1-9月，万科A房地产业务的结算毛利率为27.6%，较去年同期下降0.2个百分点。

        万科A表示，公司坚持以现金流为基础的真实价值创造，保持财务、资金状况的稳健性。截至9月底，万科A持有货币资金1072.4亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和590. 亿元。有息负债中，74.0%为长期负债。

        手握巨额货币资金的同时，公司资产负债率已经悄然突破85%。

        《电鳗财经》注意到，截止2019年9月30日，万科A负债总额为(合并资产负债表，下同)13939.11亿元，资产总计16387.63亿元，资产负债率为85.06%。

        2018年12月31日，万科A负债总额为12929.58亿元，资产总计15285.79亿元，资产负债率为84.59%。

        此外，鉴于部分城市房地产市场调整，万科A对个别存在风险的项目计提存货跌价准备。截至9月末，公司存货跌价准备余额为30.6亿元。报告期内公司计提存货跌价准备11.4亿元，影响归属于上市公司股东的净利润7.8亿元。

《电鳗快报》