新浪财经房产|大眼楼管 王永

        新浪财经讯 近期，三巽控股更新了申请书，再次发起IPO冲击。

        三巽控股是一家业务主要集中在安徽省内三四线城市的小型房企。2018年营收还不足10亿元，2019年暴增到31亿。

        业绩暴增源自2017年以来棚改带来的三四线城市房价上涨，靠着2017年之前囤积的低价土储，三巽控股迎来了业绩收获期。

        然而这部分土储规模有限，近两年出于IPO的需要，三巽控股在迅速冲规模，2018年以来大力度拿地，付出的地价也不低。未来利润空间恐受挤压。

        另一方面，公司为了融资付出了高达14%的融资成本。截至2019年底，一年内到期的债务为8.71亿，而公司账面现金仅2.86亿元，远远不足以覆盖当期短债。

        三巽控股“吃老本”

        三巽控股是一家聚焦安徽三四线城市的小型区域性房企。公司成立于2004年，2011年在滁州拿到第一幅地块，开发了“左岸香颂”项目，从此开启了住宅地产业务。

        2017对三巽控股来说是一个转折点，棚改货币化使得三四线城市房价突然大幅上涨，依靠之前储备的低价土储，三巽控股开始进入收获期。

        三巽控股重仓的亳州，2016年住宅物业均价为4324元，2017年增至5711元，增幅达到32%。另一个重仓城市滁州2017年增幅也在30%以上。

        2017年三巽控股营收2.63亿元，2018年增至7.24亿元，2019年迅速增长到31.09亿元。期内溢利分别为-387.5万元、4499.2万元、3.95亿元。

        从2017年到2019年，这三年毛利率分别为26.2%、28.6%、31.5%，毛利率的增长主要来源于售价的增长。

        公司的物业开发周期一般为2-3年，2019年出售的项目，一般来说应该是2017年之前购入的土储。招股书披露，2019年毛利率增长主要源于两个项目——滁州的悦郡项目和亳州的利辛英伦华第项目售价上涨，这两个项目动工日期都在2016年左右。

        也就是说，截至目前，三巽控股仍在“吃老本”!2017年之后获取的项目会陆续上市，届时利润空间会否受挤压，值得关注。

        从已售物业成本来看，从2017年到2019年，土地使用权成本(地价)分别为675元、968元、1409.5元;而这三年平均售价分别为4164元、4904元、6115元。地价分别占售价16%、20%及23%。 地价占比在逐渐上升。

        随着营收规模的扩大，三巽控股加快了纳储。2017年与2018年分别新增土储53.67万平方米、42.95万平方米。2019年则新增91.94万平方米，新增土储占2018年总土储的81%。截至2019年末，总土储规模达到了204.98万平方米。

        2018年与2019年拿的地并不便宜，2019年3月，三巽集团联合中通集团拿下宿州一宗地，楼面价约为1411元。2019年8月，三巽竞得高淳4副地块，成交楼面价高达3546元，土地成本较平均售价上升更快。

        重仓三四线 短期偿债压力巨大

        从目前项目分布来看，三巽控股仍是一家聚焦于安徽省三四线城市的区域房企。

        2017年三巽控股仅在滁州和明光两个城市有销售，2018年增加利辛、亳州到4个城市，2019年又增加了凤阳。

        截至2020年1月31日，三巽控股总共有36个处在不同开发阶段的项目，总建筑面积近400万平方米。

        其中安徽省占比达到89%，江苏南京和山东泰安分别占4.7%和5.5%。目前位于山东和江苏的项目均未竣工。安徽省建筑面积主要分布在亳州和滁州，合计占57.2%，省会合肥占9.9%，剩余淮南、阜阳、安庆、宿州四个城市占了21.9%。

        从新增土储来看，这两年公司在大力扩张。负债则在攀升，资产负债比率由2017年的133%增至2018年的141%，进一步增至2019年的204%。流动比率从2017年以来，一直处在1.1左右，短期偿债能力较弱。

        2017年到2019年，三巽控股未偿还银行贷款及其他借款分别为5.14亿元、7.08亿元、17.57亿元。其借款加权实际利率分别高达14.9%、14%及12.3%。公司这三年资本化的利息分别达到8410万元、2.29亿元、3.68亿元，列入融资成本的利息则分别为670万元、860万元、4430万元。两者之和远高于当期净利润。

        截至2020年2月29日，三巽控股总借款为21.85亿元，其中须于一年内偿还的金额达到10.03亿元，比2019年底的8.71亿，增加了1.32亿元。而截至2019年末，公司账面现金仅2.86亿元。远远不足以覆盖当期短债。

        与此同时，公司增加的项目还需要大笔资金投入，从2017年到2019年，经营活动现金流净额分别为-4.84亿元、-4.21亿元、-19.13亿元。

        IPO能否成功，对三巽控股而言至关重要。

《电鳗快报》