10天豪掷180亿买地 去年营收仅170亿：合生创展钱从哪来?

        来源：时间财经

        原创 陈世爱

        家族财富262亿元。

        近日，北京东南三环分钟寺两宗住宅用地现场竞拍，合生创展集团有限公司(简称“合生创展”)全部拿下，两宗地块成交价款107.4亿元，平均溢价率高达40%。加上5月9日在分钟寺拿下的L-24、L-26地块，合生创展10天时间共花费179.6亿元，在分钟寺拿下4宗地块。

        年初，被称为地产教父的朱孟依退休，其年仅31岁的女儿朱桔榕接班。过去鲜少出现在招拍挂市场的合生创展突然大量拿地，是转而追求规模吗?

        上海中原地产市场分析师卢文曦对时间财经表示，合生创展北京在售的项目不多，再不赶紧拿地，则只能看着北京项目全部结束。

        合生创展由朱孟依家族成立于1992年，1998年在香港联交所主板上市。早在2004年，合生创展的销售额就突破百亿大关，与恒大地产、碧桂园、雅居乐、富力合称地产界“华南五虎”。十六年过去，昔日并肩的房企销售最高达超5000亿元，最低的也超千亿，而合生创展2019年销售额仅212.58亿元。财报还显示，合生创展去年实现营收186.01亿港元(约170亿元)，归母净利润为94.86亿港元。

        对于销售额仅200亿元却斥资180亿元购地，一位业内人士透露，合生创展资金充裕，可以通过股东获取资金。

        《2019福布斯中国400富豪榜》显示，朱孟依家族以261.6亿元财富值位列第84位。此外，朱孟依的哥哥朱拉伊是新南方集团总裁，弟弟朱庆伊是珠光集团的掌门人。

        时间财经致电合生创展，截至发稿时间，暂未获得回复。

        “地产航母”失速?

        合生创展创始人朱孟依曾在老家广东省梅州市丰顺县城做过包工头，直到1992年成立了合生创展，次年在广州注册成立了珠江投资。合生创展做房地产营销，珠江投资做前期拿地，开始转向房地产开发。

        合生创展因华景新城项目一炮走红，又在广州先后开发了骏景花园、帝景苑、愉景雅苑、暨南花园、华南新城等将近20个大型项目，合生创展在广州迅速崛起。

        1998年，合生创展在广州销售面积超过600万平，相当于万科在全国五大城市开发的总规模，成为“华南五虎”之一。王石曾称，合生才是地产界的航母。

        成立10年之后的2002年，合生创展迈出广州，参与在北京和天津地区的4个大型项目。2004年之后，伴随着地产市场逐渐升温，合生创展的营业额一直稳步增长。只不过在增速上，落后于竞争对手。

        2007年首次实现百亿销售后，合生创展又于2014年开始跌至百亿之下，直至2018年才重回百亿规模，录得销售额150亿元。

        据《信息时报》报道，合生创展现房占比达35%，远高于其他房企，存货周转率仅为0.12。克而瑞研究员沈晓玲曾公开表示，该集团虽目前土储总量不大，按其销售速度来看，去化周期达到10年以上。

        合生创展一直以开发百亿大盘著称。据多家媒体报道，2003年至2013年的十年间，合生创展受天津“京津新城”项目拖累较大。十年间，合生创展在京津新城上累计投入200亿元，结果遭遇高铁站“失约”。天津滨海新区规划出台后，天津城市建设的重点东移，“京津新城”被彻底遗忘。

        此外，合生创展在大本营广东省的多个旧改项目开发周期有十余年之久，如骏景花园、珠江帝景、帝景山庄等众多项目。其中，开发周期已近20年的珠江帝景项目地块，也并未完全转化。

        卢文曦表示，合生创展是港企的风格，土地快开发完了赶紧补几块，毕竟公司多元化开展得比较好，房地产业务不是集团唯一的出路。合生创展官网介绍，公司已成为涵盖住宅、商业、酒店、产业投资、物业管理和旅游度假等泛地产行业的大型综合性企业。而公开资料显示，朱氏家族触及基建、能源、医药、保险、教育、医疗、科技、文化等多个领域。

        值得一提的是，克尔瑞《2018年房地产企业粤港澳大湾区土储货值TOP30》排行榜显示，合生创展在大湾区土储建面达1461万平方米，排名第五，仅次于碧桂园、恒大、保利与龙光，土储货值则为2266亿元，大湾区排名第七。

        上述业内人士称，大湾区虽然是合生创展的根据地，但是其近两年动作较少，“基本吃老本”。中国城市房地产研究院院长谢逸枫向时间财经介绍称，合生创展在广州、深圳并未拿到合适的三旧改造的土地项目，目前一直游走于东莞、佛山、中山等地。

        朱氏家族

        根据去年11月发布的《2019福布斯中国400富豪榜》，朱孟依家族以261.6亿元财富值位列第84位。此外，朱孟依的哥哥朱拉伊是新南方集团总裁，弟弟朱庆伊是珠光集团的掌门人，构建起了一个庞大的朱氏财富家族。

        《第一财经日报》曾报道，无论是后起之秀的宝能系，还是早已成名的朱孟依家族，上述潮汕巨商都有一个共同的背景：早年依靠房地产发家，且几乎全部以保险为突破口，最近几年迅速切入金融业。

        报道称，根据公开数据测算，仅富德系、宝能系、朱孟依家族、侨鑫集团等四家潮汕籍财团，所控制、影响的金融资产可能已达到1.1万亿元以上。

        朱孟依家族早在2009年就已开始筹划珠江人寿，2011年5月，珠江人寿获准筹建，2012年12月正式开业，注册资本67亿元。几乎是在同一时间，朱孟依家族的企业广东新南方地产集团已经入股广州农商行。

        年报显示，截至2019年末，珠江人寿旗下10家子公司，9家主营不动产相关业务。2017年万达进行的战略调整时，除了融创、富力收购了其文旅项目、酒店资产，珠江人寿曾接盘5个万达广场项目。《财经国家周刊》曾引用保险业内人士称，珠江人寿的投资，多是将保费收入对接房地产项目，以期获得收益。

        2019年11月，珠江人寿收到银保监会下发的行政监管措施决定书。因其不动产占2019年二季度末总资产的30.72%，不动产配置比例突破30%的监管要求上限，银保监会要求珠江人寿不得新增不动产相关投资，并调整资产结构，加强负债管理。

        2020年初，朱孟依女儿朱桔榕成为合生创展董事会主席，早前，其大儿子朱一航接管珠江商贸集团，同时创立了EDG电竞俱乐部，二儿子朱伟航掌管珠江投资。号称“地产教父”的朱孟依正式归隐。

        此前有传言称，合生创展定下过一个小目标，2019年销售400亿，2020年800亿，每年保持30%-50%的增长率。合生创展随后对媒体表示，并未给出过上述说法，2019年初曾设下200亿-250亿元的目标。至于是否有规模化、高周转的计划，对方表示，“也不是追求高周转，我们的方向不是这样，更多的是希望未来有一个稳定向好的增长。”

        《时代周报》曾报道称，“珠江系”家族的人非常低调，朱孟依一直有意将子女推上前台，而未来珠江系主要的重心会偏向于金融与能源。(北京时间财经 陈世爱)

《电鳗快报》