新浪财经房产|大眼楼管 王永

        引言：对于房地产来说，规模背后总离不开“杠杆”二字，融资一直是房企运作中非常关键的一个环节。而融资成本的高低则在一定程度上反映了房企的综合实力，未来也会对其整体竞争力产生较大影响。疫情后境内融资迎来短暂宽松窗口期，众房企纷纷抓住机会积极“补血”，而此前火热的海外债则有所降温。不过部分房企融资利率低至2%-3%左右，而有些房企虽较此前利率有所降低，但仍高达8%以上，甚至达到10%。新浪财经大眼楼管特推出“资金成本下降，谁的利率还在高位”系列报道。

        3月4日，景瑞控股发行了2022年到期的1.8亿美元优先票据，利率高达12.75%。远高于同期房企美元债发行利率。

        事实上，3月初这笔美元融资利率只是之前利率水平的延续。2019年景瑞控股发行了1.5亿美元、2亿美元、2.6亿美元、分别于2020年、2021年、2022年到期的优先票据，利率分别为13%、10.875%和12%。

        根据克而瑞数据，今年以来，房企海外发行美元债平均成本在6%左右，在境内发行债券的平均成本在3%左右。整体来看，行业融资成本在下行。

        2019年景瑞地产以225亿元的权益金额在克而瑞榜单上居第83位，这家top100房企融资成本为何居高不下?

        负债高企： 153亿负债两年内到期

        2018年以来，景瑞控股经历了负债的快速膨胀。

        根据年报及Wind数据，2017年其未偿还借款总额为141亿元，2018年增长到187亿元， 2019年进一步增至190亿。这三年的资产负债率均在80%以上，净负债率则分别为98%、83%及102%。

        截至2019年底，190亿有息负债中，高达93.98亿元的部分是一年内到期的，占比高达49.5%;一至两年到期的为59.16亿元，占比31.1%。也就是说2020年与2021年两年，有153亿元的债务进入集中偿还期。

        其账面现金为106.84亿元(不含受限现金)，较上年减少10亿元。现金刚好足够覆盖一年内到期的有息负债。

        大规模负债增加了公司的财务成本，2018年其融资成本增长98.3%达到3.38亿元，2019年增长56.1%达到5.27亿元。这两年资本化利息分别高达8.14亿元、12.38亿元。

        业绩增长停滞：2019年销售未增长 前四月销售额下滑34%

        2019年，景瑞控股合约销售金额与合约销售面积分别为251.59亿元、120.85万平方米。距离280亿元的销售目标还有一段距离。销售额与销售目标分别同比增长0.3%和4%，销售增速大幅放缓。销售均价则下滑4.2%至20818元。

        在2019年营收增长17.91%的情况下，净利润下滑了12.44%。2020年前4个月，公司累计合约销售额为36.83亿元，销售面积14.62万平方米。相比2019年同期，销售额下滑了34%，销售面积下滑了46%。

        管理层定的2020年销售目标与2019年持平，不过在前四个月销售额下滑34%的情况下，能否达到去年的销售额还有悬念。

        销售下滑会直接减少现金流入。近几年景瑞控股现金流状况都不是很好。2017年经营活动现金流为15.55亿元，2018年变为-9.44亿，2019年则为9.96亿元。

        在4月份的业绩会上，公司管理层也提到，今年最重要的是保证现金流安全。

        扩张困难：土储规模小

        对景瑞控股来说，土储与可售货源不足，是影响短中期业绩的主要因素。

        过去几年，由于公司重仓的一二线城市周转缓慢，合营项目占比增加，再加上公司在拿地上比较谨慎，导致权益销售额不断下降。

        截至2019年末，景瑞控股总土储为470.8万平方米，其中130万平方米还是2019年新增的。相比同样销售规模的房企明显偏小，没有进入克而瑞房企货值TOP100榜。较小的可售货值阻碍了公司短时间内的扩张。

        2019年景瑞地产以225亿元的权益金额在克而瑞榜单上居第83位，与其规模相近的领地控股近期披露了招股书，其土储规模达到1331万平方米，总货值1059亿元，在克而瑞房企货值TOP100榜中排到92名。

        一方面大量债务即将到期，需要现金偿还债务;另一方面土储较小，想要继续扩张就要大手笔拿地，而这同样需要大量资金。

        两难处境的景瑞控股会作出什么选择?

《电鳗快报》