近日，北京城建投资发展股份有限公司(600266.SH，以下简称“北京城建”)发布2020年年报。公司2020年营业收入138.91亿元，同比减少15.46%;实现归属于上市公司股东净利润12.34亿元，同比减少40.88%;基本每股收益0.444元，同比减少46.21%。

        北京城建被业内称为“北京棚改第一股”，从2016年开始，公司通过棚改项目在北京获得大量土储，这些项目的利润在近几年内逐步释放。受疫情影响，北京城建去年主营房地产行业结转收入减少，进而影响营收。

        《中国经营报》记者了解到，2020年北京城建公允值变动收益达3.2亿元，主要源于持有的国信证券、锦州银行等上市公司股票，其中国信证券期内收益达4.42亿元，对外股权投资收益已成为地产主业之外的重要盈利来源，但相较于2019年8.3亿元公允值变动收益下降明显。

        在披露年报之际，北京城建还发布了拟斥资最高8亿元回购公司股票的公告，原因是公司目前股价低于最近一期每股净资产，本次回购是为维护公司价值和股东权益。

        北京棚改贡献主要营收

        2020年，北京城建在房地产业务上实现销售金额212.45亿元，同比减少6.32%，销售回款191.91亿元。地产营收128.73亿元，同比减少18.28%，由于对应营销成本减少26.51%，毛利率增长7.67个百分点至31.52%。

        公司扣除非经常性损益后的净利润为9.13亿元，同比减少35.15%。其中，北京城建兴华地产有限公司(以下简称“兴华地产”)、北京城建兴顺房地产开发有限公司(以下简称“兴顺地产”)、北京城建兴瑞置业开发有限公司(以下简称“兴瑞置业”)贡献7.31亿元利润。

        具体来看，兴华地产报告期内实现营业收入35.68亿元，净利润2.15亿元，主要为销售其所开发的世华龙樾、海梓府、青岛龙樾湾等项目所实现的收益。兴顺地产报告期内实现营业收入27.17亿元，净利润2.5亿元，主要为销售其所开发的平各庄项目商品房所实现的盈利。

        兴瑞置业报告期内实现营业收入3.88亿元，净利润2.66亿元，主要为转售其所购买的安置房所实现的盈利。据了解，兴瑞置业转售的即是北京市东城区望坛棚户区改造项目，该项目于2016年6月被北京城建并表。

        这些项目多为棚改项目中用于平衡资金的商品房，以及部分棚改安置房，且多位于北京。据了解，北京市场是北京城建房地产开发的大本营，在2020年销售和转结的47个项目中，北京占了34个，公司64.02%的营业收入也来自北京。

        从2016年开始，棚户区改造成为北京城建在北京市场拓展的重要途径。当年公司就接连获取了东城区望坛、顺义区临河村、怀柔区怀柔新城03街区、丰台区张仪村、延庆区康庄镇等至少5个棚户区改造项目。随后几年，又陆续获取延庆康庄、大兴海子角、怀柔富乐村等棚改项目。

        截至2020年末，在北京城建持有待开发的25个项目中，有12个位于北京，其中包含9个一级开发项目;处于开发阶段的共有50个项目，其中31个位于北京，包含10个一级开发与棚改项目。

        棚户区改造使得北京城建在寸土寸金的北京市场获取了大量土储，但与此同时，较长的开发周期和前期投入资金，也使得企业现金流承压。年报显示，2020年内，10个位于北京的一级开发与棚改项目(开发阶段)规划计容建筑面积达841万平方米，总投资额达1015亿元，即便是对自有资金要求也达上百亿元。

        北京城建主要通过银团贷款、棚改基金等渠道筹集资金。2020年，其筹资现金流净额为21.75亿元，其中取得借款收到的现金为200.64亿元，同比增长32.77%。截至2020年末，北京城建融资总额678.82亿元，平均融资成本5.32%。与此同时，公司财务费用同比大增43.57%至10.72亿元。为平衡项目运营，合理控制负债规模，报告期内，北京城建还主动退出了此前获取的丰台张仪村棚改项目。

        据了解，北京目前的棚改项目开发模式分为两种：一是一次性招标，即一、二级开发由同一家企业完成;二是一、二级开发分开，先进行一级开发土地整理，二级需要国土部门收储后进行公开出让。一般国有土地采取一、二级联动开发;集体土地采取拆建分离模式，但一般集体土地的一级开发商在土地收储后的出让中拥有巨大的拿地优势。

        方正证券此前研报指出，北京的棚改项目有两个盈利途径。

        一个盈利途径是棚改直接利润，即按照成本加成模式，在项目总投资基础上，给予一定比例的固定利润额度(成本中已经包含了基本的税费。对于国有土地的棚改项目，一次性招标，一、二级联动利润比例为总投资的8%~15%;对于集体所有的棚改用地，拆建分离，土地收储并经审计后，利润比例为总投资的8%~12%，类似一级土地开发)。

        另外一个盈利途径是二级项目自持，即一次性招标的项目，拆建结合一、二级联动，开发主体可以低价获取平衡资金的商品房用以自持，通过自己经营或出租，获得经营收益和租金，以及自持物业土地增值收益。

        北京棚改对项目宗地回迁安置房、用于平衡资金的商品房等经营内容，进行一次性招标。北京城建所获取的北京市东城区望坛棚改项目即是国有土地棚改的典型，该项目中含有回迁安置房和商品房项目，在土地供应上采取一次性招标。

        值得注意的是，该项目内用于平衡资金的商品房项目天坛府因去年疫情影响，延缓了入市节奏。该项目位于北京市东城区二环外永外地区，总计1000多套，户型面积在60~260平方米之间，属于“豪宅”项目，目前处于排卡验资阶段，预计今年上半年开盘，前期计划推出60~135平方米的“入门级豪宅”，规划312套。

        据方正证券2016年时估算，北京城建通过望坛棚改项目，获得东城核心区位超80万平方米土储，其中可供自持的商业物业保守估计有12.1万平方米，按照当时13万元/平方米的区域房价估算，货值超过150亿元。

        但随后几年北京市场的限价政策，使得诸多豪宅项目利润空间被压缩，天坛府目前在代理中介官网上公布的参考均价为12万元/平方米。若按照此价格，则项目整体货值相较此前方正证券测算值减少超过10亿元。

        外拓项目计提高额存货跌价准备

        除了深耕北京棚改项目外，一直处于百亿级房企圈子的北京城建近几年开启扩张步伐。报告期内，北京城建加大合作力度，新增远洋、旭辉、平安等合作方，通过招拍挂、联合竞买、法拍、政府专项债等多种方式获得黄山谭家桥南部组团、丰台大瓦窑、临河棚改C地块、青岛西郭庄等项目。

        去年12月底，在经历150轮加价较量后，北京城建以8.48亿元拿下青岛城阳街道西郭庄社区2宗土地使用权及建筑，折合楼板价7068元/平方米，打破了当时城阳片区商住地成交的最高单价。

        据了解，北京城建目前在青岛的3个项目均为片区“地王”项目。除了上述地块外，一个是在青岛东李的龙樾湾项目，当时楼面价在4600元/平方米;另一个是在胶州上合示范区拿地，和新城控股联合开发，项目定名为青岛樾府。

        不过，报告期内，根据房屋销售价格(或审批销售价格、预计销售价格)、成本以及交易费用情况，北京城建在对公司各个项目存货跌价情况进行全面测试后，决定将青岛樾府、成都熙城等项目计提3.29亿元的存货跌价准备，这使得公司2020年合并报表净利润减少2.47亿元，归母净利润减少1.83亿元。

        年报显示，青岛樾府项目将于2021年竣工，预计投资40亿元，截至2020年末，已售9.17万平方米，结转收入3.23亿元，待结转面积4.14万平方米。自开盘以来，该项目销售均价从2018年最高时的17500元/平方米一直下滑至目前的11500元/平方米。

        而成都熙城项目是北京城建在成都的第二个项目，据了解，从2010年进入成都市场，北京城建仅开发了龙樾湾和熙城两个项目，熙城项目预计投资43.01亿元，项目暂无报价，之前最高均价为11000元/平方米。

        对于上述两个项目计提存货跌价准备是否与拿地成本过高或销售价格不及预期等因素有关，北京城建方面暂未回应。

《电鳗快报》