5月23日，中房协金融委员会举行2018中国房地产金融论坛，就中国房地产金融的现状和问题、房地产资产证券化（REITs）、长租公寓的发展以及中国房地产市场情况做了多人主题发言和沙龙论坛。官员（上交所）、学者、券商机构、开发商就以上问题进行了丰富而深入的话题讨论。我受益良多，比如了解到REITs在国内的发展阶段；关于大开发商和大资本进入长租如何看待和解决租售比的问题，以及房地产市场当前发展阶段。
中国REITs在等待公募破局
论坛话题核心是REITs，这是指房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trust），是一种发行收益凭证的方式，汇集许多小投资者的资金，投资房地产，通过专门的机构运营管理房地产项目，获得收益的并分配给投资者的信托基金。REITs最早诞生在美国60年代，解决的小投资客投资大宗不动产的可能性。
中国的REITs其实都是类REITs,大概自去年10月开始，一批类REITs开始被主管部门放行。比如保利发行了50亿类REITs。今年碧桂园还被批准了100亿规模的类REITs。根据戴德梁行胡峰董事的数据，截至目前，已经有33家约700多亿REITs获批发行。
但必须指出的是，REITs这种金融工具早在10多年以前就被国内金融人士提出过（任志强也提到过），实际已经有10多年呼吁在国内推出的历史，在国内房地产市场始终没有被广泛推行。而真实在实践的是2014年类REITs产品，至今也只积累了4年的发展经验。
类REITs与REITs是有显著不同。国内类REITs的流程是这样的。如果某资本A要对物业B进行证券化，首先要发行一只资管计划，该计划解决的是流动性，因为可以在证券交易所交易。但资管计划无法收购物业股权。所以要先让私募去购买物业股权。资管计划再购买物业资产的全部私募基金份额。这样资本A才完成对B物业的证券化。
这里面类REITs跟REITs有多个不同之处，在国外REITs能够获得税收**支持，即如果公司90%及以上的受益分配给投资者，则该收益不需要承担公司所得税。仅个人承担个人所得税。而根据中国目前法律，基础物业如果转让给私募或信托，因所有权转移，基础物业的原始权益人需要交纳25%企业所得税，如果原始权益人是房地产公司还需要按照累进税率交纳土地增值税。
其次，目前的类REITs的物业是固定的，先确定物业再发行资管计划，不具有扩容性。而国外REITs则不断扩容收购物业，增加收益水平。
中国房地产业需要REITs的理由有多方面，核心点是REITs解决了大宗物业交易退出的机制，以前大宗物业要么散售，导致物业形态杂乱，要么整售，因资金量很大，在价格上应该需要折让。但REITs出现后，可以让物业开发商找到顺利退出的机制，让物业开发商更关注物业的品质和管理运营，提升物业租赁收益。
另外REITs公募让广大普通投资者也能够参与到大宗物业的交易中去，使得广大普通投资者也能投资大宗物业。过去20年发达国家REITs的收益率相当高，据说北美达到13%，其他地方也能达7%以上，这样的收益率应该被广泛受追捧的。
至于中国，目前还是类REITs，还需要公募破局。行业人士认为，目前在物业类型、运营管理、专业中介机构、投资人等方面已经比较完善，转成或发行公募REITs的时机已经在逐步成熟。当然具体何时破局，仍未知。
长租公寓与REITs的发展
长租公寓已经成为很多开发商的标配。事实上碧桂园、龙湖、旭辉等已经把长租公寓当成主航道之一。碧桂园要在未来几年实现百万套长租公寓。这是一个让人惊叹的数字。这里面的一个背景是中国一线城市租售比普遍已经低到接近1%。在本次年会上，关于长租公寓的讨论也是重点之一。
首先市场看到正是由于长租公寓成为自去年10月租售并举以来的大趋势，开发商纷纷进入布局，与此同时住宅租赁类REITs开始大量发行。所以看起来REITs因为长租公寓而获得新生。在本地论坛上专家给出点评是，这是两件事情。一个事实是类REITs给了长租公寓资金退出的机制。当然租售比依然是一个问题，如果租售比太低，怎么保证盈利覆盖发行成本？发行利率恐怕最低要在5以上。
据了解实际可能的情况是，做住宅租赁类REITs的基础物业售价不高。据王戈宏给的一个思路就是，实际大宗物业交易其实售价未必高。在全国还有很多城市很多市场，有机会！
另外，来自深圳一家做人才保证住房租赁的深创投不动产基金首席投资官孔令艺对租售比偏低如何保障投资收益的看法，很值得关注。这家公司是深圳市政府出资成立的用于保障深圳人才居住的机构，在深圳全市范围收购物业。她以领展为例（亚洲地区最大型房地产投资信托基金），说明如果多物业形态，规模足够大，就可以承受较低收益。其次，人才保障公寓的租金收益是
非常稳定的，比如，可以直接从出租者的工资里扣钱，再次大量中高端人才是一个主力的消费人群，这些人群居住周边的消费力可以被挖掘。
总体而言，在现实过程中，租售比的困难还有不少空间可以跨越。
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