中国基金报 泰勒

        我们知道，深圳楼市很火，造富太快。尽管经历了3、4月份一轮又一轮的打压，深圳楼市还是暗流涌动着，市场上难掩房价上涨的预期。

        在这样的造富诱惑下，“人人皆可买房，直到财务自由”“30万两年就变200万”“某大学生在深圳半年买千万房产”……微博大V“深房理”所讲的诱人买房致富故事，让一名网民叫“7蟹姐姐”的微博用户心动。

        于是她按照这位大V的指示，四处借钱用尽杠杆，买下了一套价值728万的房子。

        结果最后声称自己被深房理给骗了，导致自己价值728万元的深圳房产被查封。

投资客来深炒房结果把自己炒成“韭菜”

        几天前，一名名叫“7蟹姐姐”的微博用户发长文控诉一名拥有百万粉丝的微博大V“深房理”，声称自己被深房理给骗了，导致自己价值728万元的深圳房产被查封。

        “7蟹姐姐”的真实身份，是48岁的苏州阳澄湖大闸蟹店主，名字叫魏静。她称在穷尽自己财力试图买下一套深圳房子的豪赌中，资金枯竭，转而控诉自己的人生导师。看完她的经历，很多人震惊了。

        把来龙去脉给大家梳理一遍。

        微博大V深房理，真名李雪峰，是一个房产专家，据报道称他是教学员“极致杠杆术”并提供能让外地人绕开限购等一系列深圳购房服务为生，粉丝百万。

        2019年9月15日，魏静花费12780元会员费加入了深房理的“摇篮计划”。

        深房理承诺，付了这个费用后，会员可以：一、帮助获得购房资格;二、帮助房屋成交到过户到贷款一系列操作，全程把控风险;三、按照会员自有三成资金帮助从银行获得七成经营抵押贷款;四、假如会员不想持有深房理李雪峰全款购入。

        在他的直播群里，李雪峰会教这些会员们怎么炒房。他说深圳房价要暴涨，还拿出过一张半遮半掩的查询单，说自己手里不算合伙的房产有8套。

        2020年2月27日，深房理再次鼓吹深圳房价即将上涨，让大家把“所有能搞到的钱都拿来做首付款”，不要错过暴富的机会。

        在这里，李雪峰扮演了一个完美的担保人角色，他曾特别硬气地告诉这些大多数都是单身妇女的会员们：

        放心，你们身后有我。

        按李的说法，深房理是为人民服务的造富摇篮。他的很多话让人血脉喷张，让不少对生活迷茫的人看到了希望。比如他说把所有能搞到的钱用来做首付款，比如说：

        不管有钱没钱，以贷养贷就能实现财务自由。

        摇篮计划号称能够实现买房一条龙服务，可以帮助会员三成自有资金获得七成银行经营抵押贷款买下房子。这个操作有一点很重要，深房理强调：

        垫资、贷款必须选择会员来做。

        事实证明，他们确实是这样做的，深房理的人帮魏静在深圳缴纳了社保，让她花费五万元和拥有深圳户籍的会员假结婚拿到了房票。

        今年4月份，魏静如愿买到前海时代一套一房一厅49平米小户型，总价728万。

        魏静没有想到，这是灾难的开始。来说说过程。

        魏静被彻底洗脑，在去年9月15日就加入了会员，一步步被安排的明明白白，首先就通过非正常手段(与其他深户会员假结婚)获得了深圳的房票一张。看看前期她为此花了多少钱。1、加入深房理会员和摇篮计划，其中会员2980元，摇篮会员9800元，一共12780元。2、办社保加转公司手续费用共计8000元;3、预收服务费10000元;4、婚票本来要收30000-50000元左右，因年龄问题，又收了23000元，假结婚证、户口本1000元。

        就这样，魏静拿到了深圳的房票一张，有了上车的资格。第三步：实操以贷养贷，通过高利贷短期垫资全款买房再办经营抵押贷正是因为这一步布局不够妥当，导致魏静资金链断裂，骑虎难下。

        按照深房理的承诺，会员可以用三成资金做首付来买房，魏静只要准备200多万就可以了。

        在买房的过程中，她的首付款突然从三成218万变成了四成292万，贷款额度从530万变成了430万。

        深房理会员尹X荣的小额贷款公司垫资436万，将房子过户到了魏静手中，但厄运紧接而来。

        与尹X荣推荐的第一家贷款资金方见面后，4月7日，魏静被要求预付了25天的砍头息(即高利贷给借款人放贷时，先从本金里面扣除的利息)。

        在签订经营贷之前，尹X荣又以银行觉得魏静年龄偏大以及结婚对象年龄过小为理由，需要再结婚一次，在重新办理假结婚期间，尹X荣收取了魏静2.3万元作为中介费。

        其后，尹X荣以资质不好、无公司愿意垫资为由，让魏静换了另一家垫资公司，砍头息从15天6.54万元变成了25天10.9万元，年化利率高达36%。

        这个过程下来，魏静在付完首付款后，还需为小额贷款公司垫付资金支付的金额大概是：22万元。

        十余天后(4月26日)，因政策变化，魏静无法获得银行经营抵押贷款，于是深房理再次帮魏静想了个办法，找另外一个小贷企业，按月息1分2的贷款利率，年息14.4%，还掉前面公司的贷款，贷个半年，然后再走企业贷流程还掉这笔贷款。

        但新的贷款公司，只愿意放款430万，但需要还掉的过桥贷款总额，是436万。 相对于728万的房屋总值，双方的贷款额差了6万块，误差1%左右。

        这个时候，魏静已经借遍了周围所有的亲戚，透支了信用卡。压倒她的最后一根稻草，是因为6万元的转贷差额。深房理让会员借了这笔钱给她，但魏静在财务上已经山穷水尽。

        这6万块，彻底击垮了魏静，她是真的一分钱都拿不出来了，于是她向深房理求救。 深房理愿意借款给魏静6万块应急，但要求万分之七的日利率，折合年化25.5%，同时要求以蟹姐姐购入房屋的6/728股份作为抵押物。

        并且后面还可以借给魏静50万，月息1分5，不过都要求对应的房屋股份做抵押。

        魏静不同意以房屋抵押，并报警，说深房理诈骗。

        最后深房理妥协了，签了一个无抵押贷款合同，把6万块给了魏静。

        但魏静并没有进行转贷操作。

        也许是对后市失去了信心，也许是真的山穷水尽无力支付利息，总之魏静直接认定此事为诈骗，不做转贷，也不付利息，导致房屋被小贷公司A冻结，目前准备拍卖以还清过桥贷款。

        5月8日，罗湖法院查封了魏静的房产;5月16日，她的银行账户被法律冻结。

        这中间最重要的一个变化，是深圳出台了一个新的政策，红本房子必须满6个月才能抵押贷款。本来如果顺利将小额贷款公司转化成银行抵押贷款，她的资金成本不是年化36%，而是4.5%。

        魏静因为资金压顶，后面还要6个月的利息，现在连6万块都要借，总觉得哪里不对劲。于是她认定是深房理把她带到了投资的沟里，给她设定了这些借钱的套路。

        由于这两家民间贷款公司的评估价格不同，所以放款额度不一样，导致出现了6万块的差额。但魏静无法理解。也因为这六万元，魏静彻底和深房理撕破脸了。

深房理回应

        对此“深房理”曾进行了回应，表示当事人恶意捏造事实、恶意中伤，并涉嫌刑事犯罪，同时还晒出了律师函。

        深房理回应称：首先他认为自己帮助 魏静在深圳买房的过程没有任何问题，贷款合作公司也没有任何问题。其他工作人员更看不出来有任何不规范问题，只是银行临时变动贷款规则，导致魏静暂时无法拿到贷款，要找金融公司借钱过度 6 个月而已，实际成本也不算高，利息相对房屋的升值只是很小的一部分，而且他还答应魏静帮忙解决差额。

        当他的助理帮魏静汇款6万元，用来支付房款差额后，魏静本来可以抵押给正规的金融公司，等待放款，6 个月后再转给银行。但魏静拿到钱以后，因为没事先打借据，似乎有想赖账的嫌疑。至于魏静认定的 " 套路贷 " 协议，在他看来，而在资金公司空白纸上签字，是个通用惯例。单独写个名字不会有问题，要有相关转账或其他相关信息。

深圳公示房源"家底"开展楼市专项治理

        我们常说，炒股有风险，投资需谨慎。炒房估计也是一样。

        一句“深圳永远涨”直入人心，很多炒房客喜欢玩命的加杠杆。而此次案例中，以728万的房子，仅仅6万块的差额，资金链就直接断了，连1%的现金波动都无法承受。

        这些炒房客无一例外善于利用金融制度的漏洞，通过各种擦边球的操作，拿到成本极低的资金，用来维系月供的现金流。而深圳房价的上涨，很大一部分原因也是这些炒房客的助推。在暴富梦的号召下，大量的人都被蛊惑来深圳炒房，以贷养贷，幻想实现财务自由。

        一旦资金链断裂，房屋断供，彻底 " 一夜暴负 "。房子被查封拍卖，如果拍卖的前足以还清剩下的房贷，甚至是不错的结局。因为如果拍卖房产得来的钱还不够还清房贷，那你房子都没了还要继续还债。

        普通人加杠杆前，先摸摸自己的钱包，看看自己的收入，你的现金流够吗?哪怕是深圳这么好的行情下，房价上涨都没用，只要银行收紧贷款，一样能立刻打爆你的资金链。

        而近日，继查处恶意炒作房价、打击“捂盘惜售”、自查房抵经营贷情况、下架二手房价虚高房源等措施后，深圳官方近日再次出手，首次公示了今年全市房源“家底”。其中，截至5月底，年内计划入市的住宅及商务公寓项目109个，预计供应房源69350套。

        近期，深圳楼市监管政策也不断升级。据证券时报5月18日报道，市场早已传出“深圳二手房指导价”正在酝酿出台。另外，据南方日报5月26日报道，针对网友和群众反映的宝安区个别地产项目存在捂盘惜售、房源内定等情况，深圳市宝安区住建局深入开展专项整治行动，对相关企业进行走访约谈，督促房地产企业规范经营行为，主动澄清不实信息。同时宝安区住建局已责成所有住宅项目采取委托公证公开认筹抽签选房的形式予以销售，如发现房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为，将联合市场监管部门予以行政处罚。

《电鳗快报》