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出品｜公司研究室地产组

文｜方圆

2022年即将收官，这一年，地产行业仍处于寒冬之中，好在年末“金融16条”、“三支箭”等救市举措的出台，让地产行业又出现一道曙光。

这一年，地产老板们的境遇各有不同。曾经多次当“白衣骑士”的孙宏斌四处奔走，苦求救援资金；行业“流量担当”许家印在跳楼传闻后，现身恒大官网再次强调保交楼；富力联席董事长张力被指控涉嫌行贿，海外被捕；5年前“断臂求生”的王健林四处抄底，重回行业首富；创业29年后，龙湖吴亚军退居幕后。

1.创业近30年后，龙湖集团创始人吴亚军退居幕后

10月28日，龙湖集团发布董事会公告，公司创始人吴亚军因年龄及身体的原因，辞任龙湖集团执行董事、董事会主席，由陈序平接任董事会主席一职。吴亚军在辞任上述职务后，将仅以集团战略发展顾问角色，在战略发展及运营方面为集团提供指导意见。

从1993年创立龙湖集团算起，过去近30年时间里，吴亚军带领龙湖从重庆走向全国，成为国内规模TOP10级别房企，并进入世界500强。

陈序平生于1982年，2008年以“仕官生”身份加入龙湖集团，他从校招生一路升到董事会主席的历程，正是龙湖集团去“家族化”走向深度机构化的缩影。吴亚军曾说，“深度机构化组织的特征，是不依赖于创始人和精英，而是进一步集团化和职业化。”

对于这次交棒，吴亚军表示，对龙湖而言，不是一位创始人的离开，也不是一个损失，更不是一件糟糕的事情，而是一段光明又美好的开始。

2.“央企放牛娃”宁高宁退休，打造国内商业地产3大IP

8月26日，63岁的宁高宁因为年龄原因卸任中国中化董事长、党组书记职务，这代表宁高宁正式离开地产圈。中国金茂发表长文《他在金茂六载春秋》致谢，讲述了宁高宁担任中国金茂董事长的六年历程。

文章中提到，6年来，宁高宁带领中国金茂不断突破，公司资产总额至2021年末净增2.2倍达4120亿元，年度营业收入净增3.9倍至900亿元，年度利润总额连续4年突破100亿元。

在执掌金茂之前，宁高宁曾先后担任过华润集团、中粮集团等5家世界500强公司的“一把手”，其职业生涯与国企发展密不可分，宁高宁曾被誉为“中国摩根”，但他更喜欢自称“国企放牛娃”。

在商业地产领域，宁高宁先后打造了中国商业地产3大品牌，重奢商业体的华润万象城、掌握年轻人流量密码的大悦城，聚焦体验和交流的览秀城。

对于商业地产的必要性和重要性，宁高宁曾表示：“地产业有个核心原则，它除了在销售过程中实现价值外，它还在大的经济环境中不断实现资产价值，这是地产生意的基本特征”。

3.被美方指控涉嫌行贿，富力联席董事长张力在海外被捕

12月12日凌晨，市场传闻称，富力地产创始人、联席董事长及总裁张力因行贿被美国通缉，已于11月30日被英国伦敦警方逮捕，张力豪掷1500万英镑保释金获得保释，据说这是英国法院有史以来金额最高的保释金。

对此，富力集团表示，董事张力因在中国宴请美国旧金山前公共事业部主管及为其提供酒店住宿而被指控涉嫌行贿，公司正针对此错误指控采取法律行动，且公司并未就张力保释提供任何保证金。

1993年，张力与李思廉在广州创办富力集团，将公司打造为华南地产圈代表房企之一。2017年，富力在和万达的“世纪交易”中，以近190亿元总价从万达手中收购73家酒店资产，手中的酒店数量达到89家，成为全球最大豪华酒店业主。

2020年，富力年销售额1300亿，晋升为千亿房企，但突如其来的疫情，当年交易得来的酒店反倒成为了富力的累赘。2020年以来，富力流动性持续承压，陷入债务泥潭，目前已有467亿元境内外债券展期。雪上加霜的是，2022年前11个月，富力地产累计销售额363.9亿，同比下滑67.6%。

4.融创2021年财报“难产”，孙宏斌奔走半年终等来救援

富力的张力被捕，2017年那笔“世纪交易”中的另一个主角——孙宏斌，则经历了继联想、顺驰后的第三次危机。

3月28日，融创中国公告称，无法按期披露2021年未经审核年度业绩；4月1日起，融创股票在港交所停牌；5月12日，融创官宣4笔美元债正式违约。

债务危机爆发后，此前忙着和金融机构谈判的孙宏斌，便消失在大众眼前。为化解融创债务，半年多来，孙宏斌四处奔走，一直在外寻求资金支持，融创甚至还爆发了和中融信托偷换保险柜锁芯的离奇事件。

直到11月，“金融16条”出台后，孙宏斌才等来驰援。中信信托与华融收购融创上海董家渡项目股权，并引入以浦发银行牵头的6家银行组成的银团，对董家渡项目注资超120亿元。

12月9日，融创终于披露了“难产”的2021年年报，孙宏斌再次露面。孙宏斌对外表示，在过去一年多的时间里，融创面临了成立以来前所未有的挑战和经营压力。融创会尽快完成债务重组和恢复稳定经营，争取在2023年回归良性、健康发展轨道。

或许，经历了“三起三落”的孙宏斌可以再次“上岸”，但融创却难以回到从前的高度了。

5.“断臂求生”躲过行业危机，王健林重回地产首富

人算不如天算。谁也没有想到，5年前的两笔“亏本”买卖竟然让王健林躲过一劫。

2017年，王健林向融创、富力分别转让文旅城、酒店，换取650亿资金。当时看上去，老王有点狼狈，但正是那次壮士断腕，让王健林和万达集团平安度过了这一轮行业危机。

5年过后，当融创、富力为了自救不断低价卖资产时，万达却在四处抄底。据不完全统计，2022年以来，万达至少接手了20个房地产项目。

10月10日，王健林在采访中表示，为了储备过冬粮食，万达需要放缓发展步伐，先行的措施就是减少对买地的现金投入。但半个月后，万达在华北、华东、华南三地连续出手，投资总额达50亿。

万达躲过行业寒冬，王健林也再次成为地产行业首富。《2022胡润百富榜》数据显示，王健林家族的财富达到1000亿元，排名上升到全国第32位，在内地房地产领域中排名第一。

不过，多次向港交所递表的万达商管至今未能上市，距离与投资者对赌的期限仅剩一年，这或许是王健林的一大心病。

6.年内5次现身皆在官网，许家印跳楼传闻后高喊保交楼

大众话题度方面，地产行业里能与王健林相比的，无疑是自带流量的“皮带哥”许家印。

12月2日中午，突然有一则传言说许家印跳楼了，一时间这则传闻在网络上闹得沸沸扬扬。几经反转后，有微信截图显示，当天下午1点半左右，许家印在恒大高管工作群发布了一条关于加强复工复产的语音消息。当天晚上，恒大集团召开保交楼专题会议，许家印现身讲话辟谣。

对于“许家印跳楼”的传闻，有人称这是许家印自导自演为了躲债，也有人说哪怕是讨债人跳楼了许家印也不会跳楼。

自2021年6月恒大陷入流动性危机后，过去一向高调的许家印便鲜少露面。2022年，许家印的5次露面都是在恒大官网上。

12月2日的会上，许家印表示：“今年1至11月，恒大集团实现交楼25.6万套，2022年全年要力争完成30万套的交楼，12月份必须保质保量完成交楼4.4万套。”

对于早已躺进ICU的恒大来说，保交楼或许是最后一棵救命稻草。

7.被带走调查8个月后，泰禾黄其森重回一线

2022年3月16日，ST泰禾公告称，公司董事长兼总经理黄其森正在协助有关机关调查。被带走8个月后，11月17日，泰禾表示，黄其森结束配合调查，已回归公司正常履行职责。

1992年，黄其森在福州创办泰禾集团，在创办泰禾前，黄其森在建设银行福建分行工作8年，深谙银行的运作体系和流程。黄其森曾说“如果不懂金融，就搞不好房地产。”

2002年，黄其森进军北京，拍下了通州区潞城镇堡辛村的地块，表示要在此打造“中国第一豪宅别墅”。2010年，泰禾集团借壳福建三农在A股上市，企业进入发展快车道，黄其森也有了“第二代豪宅教父”名号。

2013年到2017年，泰禾销售额从124亿飙升到1007亿，规模快速增长的背后是高杠杆模式下的债务扩张。

2019年泰禾集团危机爆发前夕，公司负债总额1906亿，资产负债率高达85%。2020年7月，泰禾公开市场债券违约，再融资大门被关闭。截至2022年10月28日，泰禾已到期未归还借款本金585亿。

2020年至2022年前三季度，泰禾净利润分别为-50亿、-40亿、-31亿，近3年累计亏损超120亿。即便重回一线，黄其森想要化解泰禾的债务危机也不容易。

8.偷逃税加电费2年被罚超8亿，潘石屹夫妇套现300亿后辞职赴美

9月7日，SOHO中国公告称，潘石屹已辞去董事会主席、提名委员会主席和ESG委员会主席的职务，张欣已辞去公司行政总裁职务。对于潘石屹夫妇的离职，SOHO给出的理由是，接下来这两位将专注于艺术和慈善事业。

自2019年以来，市场上多次传出潘石屹夫妇打算出售SOHO中国的消息。最接近的一次是2021年6月，高盛代表黑石发出全面收购要约，以5港元/股的价格，完成SOHO中国私有化，交易总对价约30亿美元。但两个月后，这笔交易被市场监管总局根据《中国反垄断法》立案审查，最后不了了之。

2021年底，SOHO中国因偷逃税被罚款共计7.09亿元。2022年上半年，SOHO中国因加收电费被北京市多区市场监督管理局处罚，旗下15家公司共被罚款1.15亿元。7月，公司CFO倪葵阳因涉嫌内幕交易接受警方调查。上述因素或许加速了潘石屹夫妇的离开。

10月下旬，有网友发文称在纽约上流人士聚会中看到了潘石屹，这也是潘石屹辞职后的首度露面。过去8年，潘石屹夫妇卖掉国内300亿资产后，终究还是跑到了美国。

9.时隔13年万科利润再下滑，掌门人郁亮主动降薪千万

掌门人不好当，行业标杆的掌门人更不好当。

2017年王石离开万科后，郁亮是多年的媳妇熬成婆。成为万科掌门人后，郁亮便成为了行业的风向标，“白银时代”“活下去”“管理红利”等行业热词皆出自郁亮之口。谁也没有料到，意气风发指点江山的郁亮，会因为公司业绩下滑而自罚“千万”。

2022年2月，在万科集团年会上，郁亮直言地产行业进入黑铁时代，他表示2022年是万科破釜沉舟、背水一战的一年，要么死，要么活，没有中间状态。

一个月后，万科2021年财报显示，时隔13年公司净利润再次出现下滑。股东大会上，郁亮向52万名股东致歉，并主动放弃了2021年全部奖金。2020年，郁亮税前薪酬1247万，降薪千万后郁亮2021年薪酬仍高达155万。

2022年末，地产行业调控政策转向后，万科推出500亿元直接债务融资工具以及股权融资计划。12月，郁亮在股东大会上表示，“这几个月下来，微光在逐步变成曙光。此前还提出一个看法，市场恢复是一个缓慢而温和的过程，现在来看，温和的程度比我们预期的还要更温和一点。”

10.在阳光城四年倒贴4000万，“打工皇帝”朱荣斌亲自创业

2022年1月，朱荣斌因个人原因辞去阳光城董事长、总裁等职务，正式从阳光城离职。在阳光城四年半，朱荣斌累计薪酬2750万，抛售阳光城股票亏损约7000万。4年间，朱荣斌的阳光城生涯，不仅赔光了年薪，还要倒贴几千万，真是既赔了金钱，又浪费了光阴。

朱荣斌在地产行业27年，曾在中海、碧桂园任职，在碧桂园和阳光城期间，朱荣斌带领两家房企从小做大，成为行业“黑马”，在碧桂园时年薪曾超过2000万，堪称地产圈的“打工皇帝”。

从阳光城离职2个月后，朱荣斌以创业者的身份重回地产圈，创立荣宇建设（广州）有限公司，第一个项目是知名文旅项目——海南雅居乐清水湾地块，雅居乐出地、背后股东出钱、朱荣斌作为合作者参与管理。

8月，朱荣斌公开表示，“现在我们看到的暴雷还是集中在民企，其实还有很多潜藏的、可能暴雷的，说不定哪天又暴雷了。我是从民企出来的，我也会问，难道我们的国企房企都好好的吗？我觉得这场风暴会来的非常猛烈，肯定是一场大变局。”

《电鳗快报》