摘要：作为一个房地产企业，在新的阶段要追求有质量的增长，就是告别高速增长之后，我们也要告别粗放式经营。

　　编者按：2015年，中国房地产值得记忆的年份，行业曾经的辉煌及骄傲正在改变，瞬间爆发的新概念、新思维、新元素不断与这个行业交集。但与此同时，房地产行业传统的开发、资本模式、商业业态却正面临着空前的失控与颠覆。所有人都在说着，要转型、跨界、突围，但前方是不是有清晰的方向？

　　8月11-14日，由观点地产新媒体主办的2015博鳌房地产论坛及英国戴森冠名的2015年度中国地产风尚大奖大幕开启，继续推出“博鳌特稿”系列报道，对中国房地产行业及上下游全产业链的企业家、专家学者、政府协会人士、行业精英等，进行全方位的接触与访问，共同研判与交流“转变时期的中国房地产”。

　　观点地产网 7月6日，在五矿集团位于香港尖沙咀的办公室中，已经是博鳌房地产论坛老朋友的五矿建设有限公司董事总经理何剑波先生接受了我们的访问。何剑波和观点地产新媒体之间的交谈并不十分像是采访，更像是天南地北的聊天，经济、政治、行业等话题毫无局限。

　　在看似随意的交流之中，何剑波的国际金融学背景、出国留学所带来的国际视野等特质逐一显现。

　　纵横论

　　在采访当天，恰逢中国股市动荡最严重的时节，A股大跌之势甚至蔓延到了香港，港交所也是哀鸿遍野。

　　对于中国股市的局面，何剑波用了“一地鸡毛”四个字来评价。

　　对于股票大涨所引发的全民炒股热潮，何剑波也一针见血地指出：“对整个劳动生产力的破坏是很大的。”

　　何剑波认为，不管是对企业还是个人来说，要实实在在、扎扎实实做该做的事情，“如果全民都把炒股当成头等大事，投机性太重。”

　　投机性的心态在中国早已显现，这几年，越来越多的民营企业家感慨“办厂不如买房，投资不如投机”，珠三角的制造业工厂关闭也常常成为社会报道的焦点。

　　“在中国这种体制和社会环境下，要想做实业或者创业都太难了。因为做实业必须要有自己的核心技术，这个没有长期的努力是不可能的。”虽然身兼房地产上市公司的领导人，何剑波还是为实业发出声音。

　　纵观这些年中国经济的发展，何剑波总结是靠着几次消费促进的。

　　在80年代国家第一轮经济增长的时候，需求主要是靠消费品，比如手表、电视机、空调等；第二轮增长是90年代末，一是放开了住房消费，房地产带动土地出让收入增加，成为了政府财政的主要来源，也成为城镇化的主要资金来源。房地产还带动了居民的消费；另外是中国加入WTO，出口商品打开了国际市场，所以中国成为了世界工厂。

　　何剑波分析道，现在这几块都饱和了，我们需要新的需求动力。

　　新的动力就是“一路一带”，把产能合作结合到一起，让产能走出去。不过，何剑波也表示，“一路一带”很有挑战，因为这个是国际性的。

　　“从新一届中央领导上任之后，他们很清醒地认识到了我们面临的问题，过去的高速增长肯定是难以为继了，现在就要转型，要把速度降下来，提高增长质量。”何剑波如是称。

　　企业策

　　在这样的宏观环境下，何剑波对今年房地产行业的基本判断是谨慎。虽然今年年初出了很多政策，市场开始回稳，但整体行业、开发商对于拿地，对于后市还是非常谨慎的。

　　基于这样的判断，五矿建设今年目标制定得也颇为稳健。“今年我们全年的销售目标和去年是一样的，是80亿。”何剑波介绍，这个目标完成基本没有问题。

　　更为重要的是，五矿建设的销售回款率得到了显著的提升，今年整个公司的回款非常好，比去年同期有显著的增长。

　　在五矿建设布局的城市中，南京项目数量最多，这也为公司贡献了最多业绩。对于五矿建设在南京的表现，何剑波毫不讳言地表示：“在南京，五矿这个品牌的号召力还是非常强的。”

　　2014年，五矿建设在南京的崇文金城单项目销售排名全市第五，今年上半年单项目卖了15亿。何剑波称，虽然南京市的库存压力很大，不过对这个城市还是很看好的。

　　看好的原因除了对南京市场本身的认可之外，何剑波认为，五矿建设南京团队的操盘水平也是很高的。

　　除了南京之外，五矿建设唯一还有项目的一线城市只剩北京。在北京，五矿和万科合作的项目叫如园。何剑波表示，这也是北京万科利润最高的项目，单价已达6万元/平方米以上。

　　随着北京项目的销售渐渐走向尾声，五矿建设主要业绩来源正逐步转移到二线城市，对于五矿来说，均价进一步下降似乎是不可避免的。

　　面对这个可能出现的变化，何剑波表现得很坦然：“北京项目如果卖完了，静态来看均价可能是下降。”

　　因此，在北京、上海等一线城市寻找合适的土地成为五矿建设当前的任务之一。不过，五矿并没有就此表现出对土地的疯狂渴求，虽然去年有参加上海的土地招拍挂，但面对高企的土地价格，宁愿放弃也不会拿高价地。

　　五矿建设最近一次拿地已经是去年10月的事情了。

　　“今年还没拿地，但是不着急。”何剑波如是称，五矿建设的土地还可以开发三年，虽然没买地，但是目前公司资金充足，这也是很大的优势。

　　在国内寻找更多土地的同时，五矿建设也有意在境外进行布局。据何剑波透露，今年五矿曾在香港尝试投标，但是没有拿到，原因则是“不想太高价”。

　　以下为观点地产新媒体对五矿建设副主席何剑波先生的采访实录：

　　观点地产新媒体：您怎么看最近这波全民炒股的风气？

　　何剑波：对整个劳动生产力的破坏是很大的，比如办公室就算装上监控，拿着手机也可以炒股，躲到卫生间也可以炒股，完全没有用。

　　最近有一篇文章说大学生毕业之后，不要把精力都放在炒股上，因为那上面是学不到东西的。别说赚不赚钱，就是赚点钱也学不到什么东西，大量的时间耗费在那儿。

　　不管是对企业还是个人来说，要实实在在、扎扎实实做该做的事情。炒股这种事情是玩一玩就罢了，不能作为正业，如果说全民都把炒股当成头等大事，投机性太重。

　　观点地产新媒体：今年博鳌房地产论坛的主题是“转变时期的中国房地产”，您认为过去15年以及未来房地产会怎样转变？

　　何剑波：首先经济是从过去的高速增长到现在的中高速增长，实际上就是增速有比较明显的下滑，下滑的原因很大一块是因为需求下降。

　　过去我们的需求有好几块，80年代国家第一轮经济增长的时候，需求主要是靠消费品，过去大家都穷得叮当响，但是很快就把经济结构调整到轻工业生产，如手表、电视机、空调等，80年代的增长是靠这个起来的。

　　第二轮增长是90年代末，或者是2000年之后，这一轮增长就有很大的变化。我们由重工业转为轻工业，又从轻工业转成经济重型化，进行了第二轮大规模投资。

　　原因主要在几个方面，一是放开了住房消费，住房消费放开之后使大家的消费能力释放出来了。房地产引起的土地出让收入，成为了政府财政主要来源，这个来源有了之后，土地财政就支撑了城镇化进程，所以城镇化也进行了差不多十几年。

　　90年代，整个国家的基础设施很差，没有一条高速路，当时觉得修一条路太困难了，城市建设也非常滞后，城市里面的基础设施、道路以及各种东西都很差。到了2000年之后有一个根本性的变化，就是政府突然非常有钱了，修公路、大拆大建全部都做起来，这归功于当时的房地产。

　　房地产带动了居民消费，居民消费也带动家电、建材等发展，另外房地产转换成土地财政，土地财政又给政府融资，带动了大规模的基础设施建设。城镇化过程中又产生了新的房地产需求，就是拆旧房子，建新房子。

　　另外一个原因，城镇化过程中经济在升级，比如说建高速路、建高铁等，对金属、矿产、钢铁、水泥、玻璃等需求很大，这些原材料产品也增长了。

　　这个增长过程中最典型的是钢铁行业，钢铁行业的快速增长有一个特点，相当于今天炒股一样，是杠杆式的增长。因为有需求，钢材的价格上去了，但是建钢铁厂本身就需要大量钢材，所以是有自我需求在里面的。比如说市场可能需求一亿吨，建钢厂本身就得有5千吨，所以是价格带动了需求。

　　还有中国加入WTO，出口商品打开了国际市场，所以中国成为了世界工厂，这也是一个大的趋势。

　　消费、投资和进出口在上一轮的经济高速增长中发挥了龙头的作用，但现在这几块都饱和了。

　　住房整体肯定是已经饱和了，可能局部城市还有缺口；出口方面，因为人民币升值，劳动力成本、土地成本上升也饱和了；公路建完了，高速、高铁建完了，机场也建完了，再弄这些重工业也没有用了，所以现在就出现“一带一路”，把产能合作结合到一起，让产能走出去，以前是商品走出去，现在恨不得把工厂都搬出去。

　　观点地产新媒体：您觉得“一带一路”的发展前景怎么样？

　　何剑波：当然很有挑战，因为这是国际性的。这种情况下，经济的动力肯定存在严重的不足，所以理解转变时期的中国房地产，大的背景就是经济在转型。

　　从新一届中央领导上任之后，他们其实很清醒地认识到了我们面临的问题，过去的高速增长肯定是难以为继了，现在就要转型，要把速度降下来，提高增长质量。

　　房地产也是这样，经过了一个大的发展，现在确实到了换挡期，再按照以前的高速增长是不可能的，不管是大企业、小企业都很难。大的企业有规模优势、品牌优势、资金优势，可能还能保持增长，但市场空间很小，行业的整合也会导致一些小企业退出。

　　房地产行业是市场化的行业，所以不用政府开什么会，给大家看什么文件，大家看到不挣钱自然就退出去了，就像买股票一样的，股价指数一跌就赶紧跑，自己就知道退场。

　　房地产也有这样的特点，靠市场机制来调节供求，这也是为什么今年年初出了很多政策，市场虽然开始回稳，但整体行业、开发商对于拿地，对于后市还是非常谨慎的。

　　观点地产新媒体：一线城市对于限购依然很严，开发商不看好后市也不愿意降价，消费者的买房成本反而上升。

　　何剑波：开发商没办法降价，因为成本在那儿。

　　现在房地产行业也很艰难，一二线城市地价太高，三四线城市地价非常便宜，但需求非常疲弱，所以大家都不愿意去那边拿地。

　　三四线城市是需求风险，就是没人买房，一二线城市的风险是成本风险，或者是价格风险。今天拿了地，加上建造成本等所有费用进去，就已经超出周边的房价了，而且是超出很多。只能寄希望于房价持续上涨，但是价格上涨总是有天花板的，这个天花板就是居民收入以及支付能力。

　　现在市场上投机需求已经很少，多数还是自用的真实需求。什么人才会有真实需求？就是没有房子，或者说是需要改善的，这些人大部分都是工薪阶层，非常有钱的人早都住房到位了，不会到今天才买。

　　一线城市也有天花板，现在北京很多高价地已经建成，出来的价格也是天价。北京今年很多天价房，但是一套房子要三千万、五千万甚至一个亿，就要考虑是不是在那里买，值不值得，因为高收入阶层有这个能力在全世界配置资产。

　　不管哪一头都还是有风险的，归根结底是什么？还是资金太多了，央行增加流动性，最近又降准降息，资金越来越多。

　　观点地产新媒体：这些资金并没有用在实业，珠三角制造业持续关闭，要不就是外迁。

　　何剑波：中国的问题很大一部分是金融的问题，就是无风险的利率太高。

　　比如过去房地产好的时候，就算闭着眼睛买一块地开发最后都能够赚钱，导致企业用10%、15%，甚至是20%的高利贷也能做得下来。这样做的结果是把社会的无风险利率提高了，因为水往低处流，这个收益率高，所有的资金就会到这里来。生产企业和实业不可能有那么高的利润，所以就会缺乏资金。

　　观点地产新媒体：今年上半年创客的概念很热，您是怎么看的？

　　何剑波：更重要的是运营和管理，如果只是办公室没什么特别的，应该是把这些人聚在一起有相互的服务，相当于形成一个小的生态系统，比如有做创业的，有提供金融、法律服务的，他们之间可以互动。

　　现在是“大众创业、万众创新”，有很多新的东西需要时间考验。创新这个事情走第一步很容易，但是最后要成功是比较难的。

　　真正适合创业的人也要看条件、个性以及社会资源等各方面的资源，大多数人适合在办公室打工拿一份固定的薪水，有一个平均收入水平就可以了。

　　今天活下来的互联网三巨头，他们走过的路上躺了多少人？中国互联网是在90年代开始的，但在2000年之后原来那批人都见不到了。

　　观点地产新媒体：您觉得五矿未来和互联网会不会有很多转变？

　　何剑波：我们也在密切地关注互联网，应该说现在行业内大家对互联网的应用都是在探索阶段。

　　有一些企业都已经进入试水阶段了，包括社区O2O等，但是具体的模式还是需要去看怎么做得更成熟一些。

　　对于这个行业来说，将来在营销方面可能更多的是社群营销和口碑营销，人家说现在的营销是一种社交营销，通过这种方式做一些销售，所以这一块将来也是可以尝试的。

　　观点地产新媒体：互联网现在是不是泡沫太多，听起来太虚了？

　　何剑波：互联网对传统行业的改造是一点都不虚的，对各行业都有冲击，但是对于房地产行业来说影响小一点。

　　也有可能是销售方式、服务方式的问题，房地产企业基本上都注重提供产品，而且是一次性就把事情做完了，今后房地产行业可能会更多的关注服务。

　　观点地产新媒体：硬件有了，但服务还是弱的？

　　何剑波：对，这就是我们刚才说到的行业比较饱和了，空间不大，但是首先我认为这个行业是长久的，即使在美国和欧洲，房地产行业还是存在的。

　　至少在更新换代和人口增长方面是这样，加上中国的城市化进程还没完成，所以只是增速可能会换挡，期望值不能那么高，但是实际上还是有空间的。

　　在这个前提下，企业可能会更讲究质量、核心竞争力以及客户服务，过去可能是一次性就买断了，今后可能会考虑怎么样提供延伸服务。当然这些东西不是说今天就有答案，要真正的变成现实还需要很多探索。

　　观点地产新媒体：要在哈施塔特项目做尝试吗？

　　何剑波：我们也在探索，因为有的城市项目同质化竞争太激烈，即使控制成本也没有多大空间。大家都知道怎么用销售的手段拓展客户和打广告，但还是要想一些新的东西，就是怎么做服务、做附加值。

　　例如以前很多人在做家电，为什么前二十年海尔做洗衣机能那么火？那是因为服务能跟上，他们不只是卖洗衣机，还会上门安装，而且有问题打电话24小时就上门维修，空调也是这样，不是说卖掉这个产品就不管了。

　　将来房地产销售产品之后能给客户提供什么样的服务，要看项目配套和社区有什么样的服务，还有是看有没有延伸。

　　五矿·哈施塔特正在做这个探索，就是给客户承诺会员优享计划，作为客户，可以在我们的商业小镇拥有一定的消费权益，买房的时候就会直接送出这个权益，在里面可以吃喝玩乐。

　　我们现在也正在考虑怎样跟养老、医疗配合起来，跟一些专业养老医疗公司合作，不是建设施，而是附送一些保险或者医疗方面的服务。

　　房地产商将来拓展的方向肯定是服务，不是一次性提供一个硬件产品就完了，后面还有很多服务，客户住进去之后需要的东西太多了，最简单的如装修、家具。

　　现在很多地产公司的物业服务都有这一块，做几个样板提供一个很优惠的价格，如果需要就帮忙配上。住进去之后的一些家具服务、维护、维修，包括养老就医、超市采购等，地产商完全可以接过来做。

　　地产商有什么便利之处呢？别人进不了业主的家门，但是我们能进去。

　　观点地产新媒体：业主最相信的还是物业。

　　何剑波：现在很多地方二手房交易代理都已经是地产商自己在做，万科也是。

　　比如一个社区上千户二手房的物业都是我们自己做，虽然别人也可以做，但是我们更了解自己的产品，别人是竞争不过我们的。

　　观点地产新媒体：国企要尝试这个有没有难度？

　　何剑波：尝试新的东西总是有难度的，不过房地产本来是市场化程度很高的行业，既然要做就应该从机制入手，各方面还是比较灵活的，必须得去尝试。

　　五矿一直都是强调市场化，因为这是一个市场化的行业，必须用市场化的规则去做。

　　国企有很多优势，最大的劣势是机制问题，如果机制问题能够解决，还是有很大优势的。

　　观点地产新媒体：今年五矿的库存压力大不大？

　　何剑波：我们的库存比较正常，资产总额和库存量都算是平均水平。而且我们严控库存，把开工的节奏掌握好，在市场好的城市开工会比较正常，有的城市如果销售不太好，开工会及时调整，会往后挪。

　　在买地这方面也是严格控制，今年以来我们看了很多项目，但都很谨慎，有的也参与了，还没拿到地。

　　观点地产新媒体：今年还没拿地？

　　何剑波：今年还没拿地，但是不着急，手上的货卖三年都没问题，但是目前公司资金充足，这也是很大的优势。

　　观点地产新媒体：市场不好的时候，钱是最重要的。

　　何剑波：对，今年公司的回款也非常好，比去年同期有很大增长。销售比去年同期增长49.8%，回款增长得更快。

　　作为一个房地产企业，在新的阶段要追求有质量的增长，就是告别高速增长之后，我们也要告别粗放式经营。相信以后企业不会盲目追求规模了，过去大家非常重视今年销售谁排第一，谁排第二，谁进前十，我认为这个重要性不是没有，但是会下降。

　　大家更看重的是经营质量、盈利能力、负债水平还有可持续发展的能力，对五矿来说也是一样，从今年年初就明确了三个发展，第一是稳健发展，第二是规范发展，第三是创新发展，就是传统的路子越走越窄，要找一个新的思路去做。

　　我们现在就是要做有质量的发展，要看资产质量、资产回报率、利润率以及可持续发展的能力，制造虚假的销售是没意义的。

　　比如说为了利润可以今天卖给别人，明天再买回来，有的企业这么做，但我们是一个上市公司，又是央企，要规规矩矩的做事儿，市场好或者是项目好的时候多做一点，市场不好或者是有的项目不好的时候低一点也没关系。

　　企业发展、行业发展有波动是正常的，一个人要是一年到头都没有感冒一场，肯定会得大病。所以我们要讲诚信，也要有比较平和的心态来看待业绩，不造假。

　　观点地产新媒体：今年比去年同期有增长吗？还是有要求？

　　何剑波：有增长。今年我们全年的销售目标和去年是一样的，80亿，这是我们的基本目标。

　　观点地产新媒体：完得成吗？

　　何剑波：争取完成，差不多。企业要做扎实，团队、基础管理就要做扎实，不扎实的话增长可能像流星一样，一下很亮，过两年就看不见了。

　　观点地产新媒体：南京市场怎么样？去年南京市场不是库存压力特别大吗？

　　何剑波：我们在南京有五个项目，一直是我们的一个重镇。

　　南京库存压力是比较大，但是我们去年在南京崇文金城单项目销售排名全市第五，今年上半年单项目就卖了15亿，在全市也排到了前几名。

　　在南京，五矿这个品牌的号召力还是非常强的，卖房子基本上都比周边的要高出一千元以上，而且是同样的地段。

　　观点地产新媒体：南京项目净利润应该超过了15%？

　　何剑波：15%左右的净利润，很不错了。现在地产行业是比较艰难的，净利润达到这个水平比较难，过去都是20%以上，现在有的只有10%左右。

　　7月在南京有一个新项目晏山居要推出，也是今年的重头戏。去年十月份拿的地，其实六月份就可以入市，但是销售证拿得慢了一点。

　　我让他们放慢一点，不要搞太快，因为搞得太快就会做不到位，营销准备、示范区质量做不到位，盲目抢时间也是急躁的表现，提前一个月和晚一个月没有太大差别，但是如果晚一个月销售能好很多，一炮打响，开盘成功，那就完全是值得的。

　　亮相很重要，所以说才在今年7月正式推出，那也是我们在南京城东地区的第一个楼盘，是在紫金山下面的老城区，位置非常好。

　　观点地产新媒体：价位大概是多少？

　　何剑波：每平米三万以上，南京的房子挺贵的。都是一百多平米的改善型产品，因为要在价格和走量之间平衡。

　　观点地产新媒体：五矿为什么特别偏好南京？

　　何剑波：因为南京市场还是比较好、比较成熟的，而且我们团队的操盘水平也比较高。

　　北京也不错，今年主要是跟万科合作的如园项目，现在已经卖到6万多一平米了。也是北京万科利润最高的项目。

　　我们今年还在香港尝试投地，但是没有拿到，因为不想太高价。

　　比起很多大的开发商，我们持有性物业占的比例太小，而且远远不够，所以想在未来市场和价格都合适的时候增持优质物业，不管是在国内、香港，还是在海外都可以考虑适当地增持一些，这是很有价值的资产。

　　观点地产新媒体：今年博鳌房地产论坛有一个主题是关于人才的，五矿的人才从哪里来？

　　何剑波：人才还是从市场上的招聘来，核心人员都是猎头找来的，他们会根据我们的需求提供一些人选。

　　观点地产新媒体：他们愿意到五矿来是因为待遇好吗？

　　何剑波：我们的待遇跟市场上一样，只是比平均水平会高一点，属于中上水平。加上很多人看重五矿这个平台，因为是上市公司，而且企业氛围、文化还有工作氛围是非常突出的。

　　我们是一个比较务实、简单和有执行力的团队，没有办公室政治，整个团队都是做事情，大家在这儿工作会比较开心。

　　观点地产新媒体：去年营销费用上涨得比较厉害，今年呢？

　　何剑波：今年有很好的改善，控制得比较好。

　　各环节应该说都有控制，只是今年控制得更严厉一些。去年同比增加是因为销售额增加，但是我们觉得还是有地方要改善，所以今年就严格地控制，应该说今年的预算执行得比较好。

　　观点地产新媒体：去年均价上涨也很厉害，从1.3万涨到了1.8万。

　　何剑波：对，因为去年北京如园卖4、5万，一下把均价拉上去了。

　　观点地产新媒体：五矿在北京的唯一一个项目好象就是这个，北京项目逐渐消化后，均价岂不是没那么高了？

　　何剑波：这个是动态的，如果北京项目卖完了，静态来看均价可能是下降的，如果又有新的项目出来，要看新项目的组成是南京还是长沙的。

　　观点地产新媒体：但是怎么都不可能比北京的房价高。

　　何剑波：没错，所以说均价有可能会下降，这个要看比例。如果现在增加的几个项目都在北京，均价可能也会下降，这跟项目的组成有关系。

　　观点地产新媒体：考虑多补充一点北京、上海的土地吗？

　　何剑波：我们也一直在考虑这个，去年参与了上海一些招拍挂，也有在谈一些二手项目。

　　观点地产新媒体：您怎么评价和万科的合作？

　　何剑波：我们合作得不错，有机会会考虑继续合作，因为万科的团队很专业，而且管理也很规范。