节前的最后一个交易日，鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式基金（代码184801）上市，作为国内首只与房地产开发商合作的类债券型基金，这只被冠名为鹏华前海万科的产品，从其名称上就可以看出其有前海地方政府支持的含义，前海作为新的金融创新基地，非常渴望能有一些创新产品问世，而房地产信托类基金之前还是国内基金业的空白，这只被万科方面形容为忍痛割肉让渡部分利益的产品，首日上市后非但没有出现溢价的情况，反而出现了一定的折价，出现折价还不算，甚至还一度跌破了面值，价格跌到了99.88元，这意味着基金6月份发行时认购的投资者此时卖出已经全部出现亏损！这是为什么呢？
先说一下这只基金跟万科的关系。这只基金的招募说明书上写明，用不超过50%的资产购买前海万科公馆的股权，而公馆产生的租金收益就作为基金的收益。问题是，如果公馆租不出，或者租不满，鹏华不想要，如果好租又稳定，万科又不想放手对不对？为啥要把有着稳定好收益的项目给不相干的散户呢？
作为国内首只公募房地产信托投资基金（REITs），鹏华前海万科REITs封闭式基金的诞生非常不容易，因为既然是房地产信托，肯定要找一些房地产来投资，而什么样的房地产才能大概率的只赚不赔呢？作为创新产品，只许成功不许失败的压力是山大的。因为一旦失败，这一条道路，甚至于这类的创新想法都不可能再有了。所以，广东人都想饮头啖汤的想法是有道理的，因为政府煲出来的头啖汤，基本上都是要稳赚不赔的。
而能够堪此大任的，在深圳地区，想来想去，这样的重任就历史性地落在了万科这个房地产老大的身上。可是，用脚想想也知道，只赚不陪这样的买卖是极少的，凭什么就要给你这个基金的持有人呢？更过份的事，万科作为行业龙头，它想要融资，只能肯付年化5%的利息，银行就会排着队把大把资金送上门，可是这样的收益基金持有人能满意吗？如果全部收益都给了持有人，鹏华又为什么要干这费力不赚钱的事？ 假设持有人希望得到6%的年收益，加上各种开支，万科需要支付的成本很可能要去到8%了。更何况，按照基金合约，万科要把前海公馆这个赚钱项目的股权100%地转让给鹏华这只基金，同时还要交出2000万元的保证金，一押就是十年，用于保证这个项目的收益不少于目前约定的收益。所以单从做生意的角度来看，万科嚷嚷着自己配合金融创新完全就是割肉了也确实没说错。
从交易层面来看，这只原本规模为30亿份的基金，目前场内只有十分之一的份额，即3亿份，这么小的盘子，居然还折价了，不但折价还跌破面值了，这让万科跟鹏华人情何以堪，为了给持有人争取利益，鹏华可没少跟万科的人急！（怎么看上去这么像广告啊？不过这是实情啊，真不是广告啊！）事实上，就是鹏华代表持有人的利益没少割万科的肉！结果投资者还不领情！
看下业绩，真心是不错的，截至9月23日，鹏华前海66.58％的资产为固定收益投资（以企业债为主），对房地产项目（即前海企业公馆）投资占比为32.82％。截止9月29日，成立才3个月，基金净值已经是102.469元了，换句话说，年化收益率已经超过9%了。在降息通道下，这样的收益哪找去啊！更何况这只基金承诺每年拿出9成的收益进行现金分红啊。
齐鲁证券分析师马刚认为，像鹏华前海这样的产品，理应溢价才对。他认为，无论投资标的，还是运作机制，鹏华前海都与传统基金不同，最大的不同是投资标的单一性，因此，不能援引传统公募基金的估值方式对其进行估值。虽然它是基金，但本质上是单一债券，应借鉴债券的定价方法。按照债券定价原理，上市后必然会出现溢价，但考虑到该基金收益的复杂性和不确定性、风险，马刚认为其定价为每份110元左右比较合理，即溢价率约为7％。
海通证券金融产品研究中心认为，鹏华前海万科REITs在收益方面的优势有两点：第一，即使与中低评级的信用债相比，REITs资产到期收益率也有一定的优势；第二，由于产品设计的原因，鹏华前海万科REITs的债券资产部分可以通过更高的杠杆获得更高的收益弹性。而鹏华前海万科REITs基金对REITs资产采用成本法入账，考虑到从2014年到现在，已经历过5次降息，产品设立后的降息也有2次，如果采用当前的利率计算，在信用风险没有出现变化的前提下，REITs资产的公允价值应当高于其成本价，根据当前债市不同信用等级收益率对REITs资产的预测租金收入做折现，计算其估计价值。如果假定REITs资产信用等级不低于AA，则基金份额的公允价值在105.57元左右。
而济安金信副总经理王群航认为，鹏华前海大部分情况下是纯债基金，一部分是确定的、单一的目标公司股权投资。市场上类似产品（指封闭式债基）均是折价的，且折价程度与规模和期限正相关，规模越大，期限越长，折价幅度会越大。基于这些分析，王群航对该基金持中性观望态度。
王群航的其它分析是，基金公司自己预测未来10年目标公司营业收入（不含物业管理费收入）预测：1.26亿元；1.76亿元；1.93亿元；2.1亿元；2.25亿元；2.34亿元；2.5亿元；2.54亿元；1.52亿元。最后一年的收益率大降，令人疑惑；此外目前已知机构投资者非常少，只有前海一家机构认购了3亿份，其它基本上都是散户，加上场外认购的部分立刻就会大量地转入场内，因此目前应以观望为主，至少等待份额大多上市之后再做决定。
对此，平点金基认为，该基金上市首日表现不佳的另一个可能原因是，它的基准业绩定得太低了，居然是十年国债收益再加1.5%，而最新的国债收益只有3.4%，加上1.5%，连5%的收益都不到，就算按上半年的十年期国债收益3.77%来算，合共也不到5.3%，与目前市场上的分级A相比，并没有太多的竞争优势。但实际上，分级A的约定收益率虽然相对较高，但是其并非现金分红，到手的母基金份额在熊市下的净值可能会缩水（当然牛市也会上涨），其次是这只基金收取的是前海办公楼新建后的租金，而租金在经过培育期后很可能会上涨（当然也有可能下跌）。因此这只基金与分级A相比，与股市的相关性更低，更有利于分散证券市场的风险，也无需太多的波段操作。加上该基金上市交易后，一手只需要1万多元，还是很适合散户投资者的。
因此，在目前股市表现不佳，货币政策进入降息大背景之下，一旦跌破面值，该基金的收益率还是相当可观的，低风险投资者，且无心关注市场波动的投资者可以适当入手。万一以后的租金收益率大幅下降，投资者也有机会在二级市场上卖出。所以还是一个相当不错的产品。
(平点金基pdjinji）
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