股市和楼市，一个跌得太狠让大家觉得太坑爹，另一个，则是因为涨得太狠让大家觉得比股市还坑！

情人最后沦为朋友，竟是因为楼市？

在这么多投资品种中，真正能称得上是家庭理财核心支柱，只有两个市场，一是去年把中国千百万股民坑得体无完肤的股市，二是今年让千百万老百姓看傻眼的楼市。

不过股市是因为跌得太狠让大家觉得太坑爹，而楼市则是因为涨得太狠让大家觉得比股市还坑爹！大家都知道股市风险高，大不了你以后不玩不就行了，但房子你不能不玩啊，你说我没钱不买房了，请问哪家姑娘愿意嫁给你呢？

就像陈奕迅在十年这首歌里唱的：

十年之前，我不认识你，你不属于我，我们都是一样没有买过房子的年轻人，走过渐渐熟悉的街头。十年之后，我们是恋人，买不起房子，于是你和我说，不买房子我们就分手吧，情人最后难免沦为朋友。

为什么天朝那么多有情人最终被丈母娘棒打鸳鸯散，就是因为——

你买不起房子，你买不起房子，你买不起房子，重要的话说三遍。

当然，如果力哥只会一个劲吐槽高房价，说高房价剥夺了年轻人的爱情和梦想，那力哥充其量只不过是一个有正义感的公知而已，对解决你的买房难题依然没有丝毫帮助。作为理财师，力哥就要从专业的理财角度来帮你算算账，怎么买房才省钱。

事实上，每当楼市疯狂上涨的时候，有一类文章都会在网上疯狂，叫“这样贷款买房可以省下好几万利息”。

现在年轻人买房基本上都得贷款，所以这样的文章就特别吸引眼球，因为房贷利息那个贵啊，可能20年的商业贷款你前前后后总共支付的利息比你借的本金还要高，那如何才能省下十万利息呢？

其实很简单，就是把银行一般默认的“等额本息还款法”换成“等额本金还款法”。

一般人还房贷每个月的金额是固定的，也就是说，你每个月偿还的本金和利息之和是一个固定值，这就叫等额本息。而等额本金，顾名思义，就是你每月偿还的本金是一个固定值，而利息则是变动的。比如20年的房贷，你第一个月偿还的是整整借20年的房贷利息，所以第一个月的利息是最高的，但第二个月还的是你借19年零11个月的利息，借款时间缩短了1个月，所以房贷利息也降低了，第三个月会继续下降，所以你整个还贷周期中，利息支出会逐月递减，导致你每月的还贷本息总额也是逐月递减的。

两种还款方式哪个省钱？

等额本金还款法是不是真比等额本息还款法更省利息呢？

当然省了。

举个例子，按照现在央行规定的5年期以上贷款基准利率4.9%来算，商业贷款100万元，分20年还清，等额本息还款法的月供是6544元，20年利息总支出是570665元。

而采用等额本金还款法，第一个月的月供是8250元，第二个月是8233元，第三个月是8216元，然后每个月都会下降十几元，直到最后一个月只需要还4183元，20年利息总支出是492041元，两者相差78624元。

因为现在我国处于降息周期，贷款利率属于比较低的水平，如果将来中国经济复苏，进入到加息周期，的确很有可能贷款100万，采用等额本金还款法能省下10万元利息！

之所以会出现这种结局，是因为采用等额本息还款法，你前期偿还的本金少，利息多，自然累计的利息就比较多了。

而等额本金还款法，你第一个月偿还的本金和最后一个月偿还的本金一样多，导致本金归还速度比较快，利息支出相对就比较少了。

大家看这张图就知道了，等额本息还款法的还款图形是一个长方形，本金和利息是混合在一起的，而等额本金还款法的还款图形是下面一个长方形上面叠了一个直角三角形，长方形是本金，三角形是利息。正是因为银行很清楚这里面的小九九，所以你申请房贷的时候一般不会给你选择权，直接默认等额本息还款法，这样银行就可以实现利益最大化，你看银行真是大大滴坏啊。

但事实真相果真像这些文章里说的那样吗？银行真的是因为心肠大大的坏，才不让你选择等额本金还款法的吗？等额本金还款法真的比等额本息还款法更划算吗？

力哥的看法是否定的。对绝大多数普通工薪阶层年轻人来说，我更建议你选择等额本息还款法，而不是等额本金还款法。从理财角度看，选择总利息支出更高的还款方式才是更聪明的选择。

力哥推荐看似更贵的等额本息还款法：

听到这里你可能就气炸了，力哥你这什么歪理邪说啊，房价已经那么贵了，你还要让我多付利息，你是何居心啊？你的良心比银行还要大大的坏。

且慢，听我从理财角度把道理给你说清楚了，你就知道，力哥的良心是大大的好。

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首先，等额本金还款法之所以总利息支出比等额本息还款法少，不是因为这种还款方式更划算，而是因为等额本金还款法占用银行资金的时间更短，自然利息支出就更少了。

不管你采取的是等额本息，等额本金，等额递增，等额递减，亦或者是什么双周供，气球贷，随心贷等各种创新的房贷还款方式，本质上都是换汤不换药。占用银行资金的时间越长，要偿还的利息就越多。用各种方式把占用银行资金的时间缩短了，自然利息也就减少了。

比如说，为什么双周供比月供的利息支出要少，因为月供你要到这个月月底才还一次，而双周供在这个月月中你就要先偿还掉一半，你有一半的月供提前半个月就还给银行了，那利息可不就少了吗？

所以我们只能说某种还款方式的利息支出相对更少，而不能说某种还款方式更划算。如果一定要说省钱，那不问银行贷款买房就一分钱利息不用出了，不是更划算吗？按照这个逻辑说下去，那你不买房不是一分钱都不用出了，不是更划算吗？

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第二，我们不能只看账面上的利息总支出，更要看你手里可以用于投资的资金还有多少。

比如说你这个月刚刚申请房贷，下个月如果采取等额本息还款法只要还6544元，而采用等额本金还款法要还8250元，相差1706元。这1706元留在你的手上，你不就可以拿去投资了吗？

钱是有时间价值的，现钱永远是最值钱的钱。因为这钱在你手上，你就可以拿去投资，从而产生投资复利效应。而若干年后拿到的钱，因为通货膨胀的关系，货币购买力会下降。

回想一下，现在100元能买到的东西和20年前能买到的东西能一样吗？假如给你两个选择，一是现在给你10万元，二是20年后给你20万元，你选哪个？不懂理财的人往往会选后者，毕竟两者相差一倍啊。但懂理财的人一定会选前者，20年投资回报才翻一倍，根据72法则，你每年的投资回报只有可怜的3.6%，连通胀都跑不赢。如果你会理财的话，这10万元拿在自己手里做投资，每年获得10%的投资回报，20年后能变成67万元。一个是20万，一个是67万，天壤之别。

现在保险公司最热衷推销的各种储蓄型保险玩的就是现在你给他10万，20年后他还你20万这种游戏，所以力哥才更建议年轻人不要买储蓄型保险，而去买消费型保险，把更多的钱留在自己手上做投资。

如果你相信你的投资理财能力，相信把钱留在自己手上，每年获得的投资回报能超过房贷利率，那你就不应该选择前期还款金额高后期还款金额低的还贷方式，哪怕这种方式最省利息。你应该选择前期还款金额低后期还款金额高，或者是每月还款金额一样高的还款方式，哪怕这种还款方式利息支出要多一点，但前期你留在手里的钱拿去投资能赚到的钱却可以覆盖你的利息支出，你实际上还是赚了。

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第三，我们选择还款方式不光要看利息支出，更要结合你当下的资金状况。

我们为什么要贷款买房？可不就是因为我们现在年纪轻，积累少，所以没有足够多的钱可以全款买房。但是，随着年龄资历经验的不断增长，只要继续努力奋斗，将来的收入会不断提高，生活会越过越好，所以才敢冒风险背上那么沉重的房贷。是不是这个道理？

年纪越大越难以从银行申请到房贷的原因，就是银行也要看你未来的收入能力。比如60多的大妈，每月就这点退休工资过日子，每天的生活就是买买菜带带孙子去广场跳跳小苹果。如果银行现在借你100万，你说大妈将来拿什么还啊？

但年轻人就不一样了，你们是早上八九点钟的太阳，世界是我们的，也是你们的，但归根到底还是年轻人的。用路飞的话说，我的未来是星辰大海，我是要成为海贼王的男人，所以我才敢年纪轻轻就问银行借这么多钱。

既然你将来的收入水平和经济条件预期会越来越好，选择每月还款金额一样的等额本息还款法，你的实际还贷负担就已经会随着时间的流逝自然而然不断下降了。而如果你选择还款金额越来越少的等额本息还款法，那还贷压力下降的速度就更快了。

也就是说，在你资金面很紧张的青涩岁月里，你的还贷压力是最高最高的，而当你的收入越来越高还贷能力越来越强的时候，你需要偿还的月供却反而越来越少，你没发现你的还贷节奏和你的收入节奏不相匹配吗？

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最后，等额本息还款法的月供是固定的，你只要记住一个数字就可以了，每个月按时还款，非常EASY，但等额本金还款法的月供是不断递减的，你就得每个月拿出还款计划表看一下哦，这个月要还多少，哦，下个月又要还多少。万一还少了，要额外收取你的罚息，万一还多了，这钱躺在银行活期账户里也没有意义呀。

这就是力哥为什么反而更推荐利息支出更多的等额本息还款法的奥秘所在。

做一个适当负债的聪明人

最后再来点干货，采取等额本息还款法的，还款周期超过一半以后就不要提前还贷了，因为你利息已经还的差不多了，接下去主要是还本金了。而采取等额本金还款法的，还款周期超过1/3就不要再提前还贷了。

而真正懂理财的人，在如今这个通胀率那么高，而央行又在不断降息的金融环境下，适当负债反而是更聪明的选择，所以力哥更建议大家不要提前还贷。

如果你总是害怕负债，不敢负债，总是想着有点钱就去提前还贷，那你就还不是一个真正懂理财的人。

力哥理财物语：

真正会理财的人不会考虑提前还贷。

思考

你相信自己未来会成为“海贼王”吗？

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