自楼市调控进入限购、限贷、限价、限售的“四限时代”后，上海近日再出调控杀手锏——新房销售需公证摇号。

　　5月4日，上海市住建委下发《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》（以下简称《通知》），明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售；严格落实购房实名制；不得以任何名义收取价外价；开发商、代理以及中介机构等工作人员不得以各种方式炒卖房号。

　　《中国经营报》记者采访中了解到，在限价的高压下，房企惜售情绪较重，有知名房企年初就传出开盘消息，至今仍未开盘，也有企业被指以较低的备案价格获得预售许可证，房源多被关系户预定。

　　日前，记者调查发现，上海不少即将开盘的楼盘被中介标价50万元到70万元出售“房号”，部分还承诺可选楼层和房型。新政出台后，此现象能否得到遏制？近日，记者跟踪调查发现，中粮前滩海景壹号的订房费已飙升至每个80万~100万元，而且由于房号有限，需要面谈验资，择优“录取”。记者致电致函项目开发企业中粮置地，截至发稿未获回应。

　　调控新规下房号被炒至100万元

　　《通知》指出，近期，上海房地产经纪机构违规操作、助涨房价的现象有所抬头。对此，上海市住建委下发《通知》，明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售；严格落实购房实名制；不得以任何名义收取价外价。

　　此外，5月10日，记者在上海市宝山区住房保障和房屋管理局官网看到一则《宝山区房地产交易中心与宝山公安分局联手打击伪造证件不法行为》的通知。

　　“对于房源相对不足的城市，如何获得购买权很关键。看似是公平交易，但房企更容易操控房源，导致一种新的购房成本增加。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

　　“做上海很多一手楼盘的提前订房，有内部关系，可提前内订到你想要的户型和楼层，还可以在你谈好的折扣上继续帮忙打折。”近期，在上海一个社区论坛里，上述消息频繁出现，并有中粮前滩海景壹号、星河湾、尚海郦景、晶耀名邸、仁恒东郊花园、仁恒东怡花园等多个楼盘在列。

　　《中国经营报》记者前期调查了解到，中粮前滩海景壹号的订房费为70万元；仁恒东郊花园60万元可选房号，或许还有一些折扣。新政出台后，此现象有没有得到遏制？近日，记者以购房者身份致电询问，相关人员显得较为谨慎，并不愿在电话中透露公司名称以及地址，只提出如果确定有需求可以见面详聊。

　　同时，上述人士表示，中粮前滩海景壹号的订房费已飙升至每个80万~100万元，且由于房号有限，需要面谈验资，择优“录取”。随后该人士介绍称，近期开盘的尚海郦景不挑选楼层70万元一个房号，选楼层则需要加价到100万元。当记者提出近期上海市已出台公证摇号的新政时，对方表示仍有办法可以操作。“如果是摇号，您先去售楼处拿号，我们把您的名字直接排在内部，肯定是有房子的。”

　　5月11日，记者走访位于浦东新区泳耀路与东育路路口的中粮前滩海景壹号，现场销售人员介绍称营销中心目前不接待客户，也没有楼盘户型图等资料可以提供。同时，售楼处大门口的公告牌上写着：“由于项目售楼处调整维护，即日起，售楼处正式关闭，具体开放时间请关注项目官方通知。落款日期为3月27日。”

　　记者致电致函中粮前滩海景壹号项目开发企业中粮置地，截至发稿未获回复，而仁恒置地品牌部相关负责人则以各种理由推脱了采访。

　　针对本报记者多次致函提到的炒卖房号监管等问题，上海市住建委表示近期下发的《通知》已给出解答，后续有新动态将实时发布。

　　“限价“之下房企开盘“重度拖延”

　　去年10月，上海再次启动“限价令”。自2016年10月8日起，上海全市新建商品住房销售方案备案实行市、区两级审核（包括预售许可和现房销售备案），对上市房源定价不合理的，坚决予以调整。调控加码后，上海楼市得到降温。

　　根据上海链家市场研究部监控的数据显示，4月上海市一手商品住宅成交量为67.68万平方米，环比下跌8.83%，同比下跌30.38%。而4月全市一手商品住宅供应面积则为57.33万平方米，同比下跌56.39%。结合历年同期数据，今年4月的成交量，是2012年以来同期的成交量最低水平。

　　近日，买房进入摇号时代。五月首周，上海市一手商品住宅成交面积为16.53万平方米，环比下跌12.79%，新增供应面积为8.12万平方米，环比下跌3.98%。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦提出，由于调控因素，目前上海房地产市场上新盘入市价格比周边次新房低，当前楼市利益出现重新分配，由原先开发商独占变为让利部分给买家。

　　记者采访中了解到，位于上海市宝山区大场板块的滨江公园壹号近日被指恶意蓄客，购房者担心销售人员的落位承诺或难以在公证摇号中兑现。

　　5月9日，记者走访滨江公园壹号时询问现场销售人员，为何1月份就传出开盘消息到现在也没有开盘，销售人员显得较为谨慎，并未回复。只是告诉记者项目可能会在6月底开盘。

　　据悉，2015年9月，滨江集团以地王身份首进上海拿下该地块。次年8月，其上海第一个项目滨江公园壹号正式亮相。该项目一经问世便颇受外界关注，2017年年初传出开盘消息，然而截至记者发稿前仍未领取到销售许可证。

　　记者针对上海项目进展情况致电致函滨江集团董秘办，相关工作人员表示，采访函件收悉后已呈交领导，不过截至记者发稿前仍未收到公司回复。

　　同时，记者采访中了解到，浦东星河湾或将改变往常只推大户型的做法，在最新一期的开盘中加入109平方米和117平方米的小户型。记者致电涉嫌“炒房号”的中介人士询问，对方回复称：“浦东星河湾小户型较为紧俏，多为关系户预定，我们的费用为每个房号60万元。”

　　对此，星河湾上海公司相关负责人回复称：“对于小户型说法并不知情，在二三月份，我们项目部分依托中介公司销售，但是现场销售的量要远远超过中介公司；另一方面，星河湾项目这边中介公司就是起到一个带客户看楼盘的作用，所以操作房号几乎不可能。”

　　据悉，星河湾上海在售的两个项目中，一个位于浦东新区，记者通过上海网上房地产查询到，星河湾荟苑（又名“浦东星河湾”）最近的开盘时间为2017年5月3日，最新一次开盘的销售套数为36套，报价在127650~108600元之间，与2015年7月开盘房源的报价114400~80700元之间相差不大。

　　截至5月11日，网上房地产显示星河湾荟苑目前总销售套数为2744套，可售套数有1932套。2017年以来，其每月的销售量均维持在个位数，2月份一度零成交。同时，中原地产的统计数据显示，浦东新河湾新房的成交均价从2016年9月的107062元/平方米波动下滑，至今年4月，成交均价降至86995元/平方米。

　　与此同时，星河湾在上海的另一个项目上海星河湾，位于闵行区颛桥板块，网上房地产显示的最新开盘时间是去年5月28日，其总套数为198套，截至5月11日，可售套数为114套。同时，根据中原地产的统计数据，去年年初以来，上海星河湾的成交均价几乎在40000元/平方米~60000元/平方米之间徘徊波动。

　　5月11日，记者实地走访位于闵行区都会路的上海星河湾，营销中心销售人员介绍称，前期房源已售罄，目前即将开盘的是16号楼，大约50余套房，均为220平方米左右的大户型，预计在本月末开盘，销售均价为77000元/平方米左右。而星河湾相关工作人员则表示，目前星河湾在售项目拿到预售证时间皆在去年，因此项目销售并未受到影响，并且即将迎来新一波加推。对于去年拿到预售证今年仍然加推可能涉嫌惜售的问题，记者致电致函上海星河湾方面，对方并未予以直接回应。

　　对于“四限”之下推出“公证摇号”的意义，克而瑞研究中心研究报道称，若此次新房销售公证摇号可以不打折扣地落地执行，那对于普通购房者来说无疑是利好，不用再支付额外费用，就可以有效保障购房机会的公平性，减少违规操作，净化市场环境。

　　报告同时指出，上海楼市调控新手段会使得原本受到“限价”影响房企开盘意愿进一步降低，导致市场供应量持续偏紧，市场供不应求、“量跌、价涨与买房难”的格局难改。

　　毛中楠对本文亦有贡献