楼市资本论注意到，临近岁尾，闽系房企正荣地产的销售额、总资产、负债额，这三样同时破了1000亿，颇为引人关注。

　　同时，引发的两件大事也让行业关注。

第一件大事是，前11个月，正荣地产合同销售额实现1133.6亿元，首次跨入千亿阵营。

 

第二件大事是，在此轮房企高管离职潮中，正荣财务总监及联席公司秘书谈铭恒11月12日辞职，三天后，原新城发展执行董事、副总裁陈伟健正式接任。

　　楼市资本论记得，今年1月，正荣香港上市，8月，谈铭恒还在半年业绩会上提出，年内要实现的两大财务指标：公司净负债率降到120%甚至100%以内；短债比例控制在整个有息负债的30%以内。其时，正荣地产总资产1235.67亿元，总负债1069.86亿，资产负债率高达86.58%；虽然净负债率由2017年底的183.2%下调到171.8%，但依然居于行业高位。

　　恰逢超级调控年，面对严峻的财务形势，CFO的工作压力显然不轻。坊间猜测，谈铭恒11月离职，或与财务吃紧、降杠杆不到位有关。

　　本来销售过千亿是开心的事，可面对堆积如山的债务，正荣地产是喜是愁？

　　做了许久正荣地产甩手掌柜的欧宗荣，今年过得显然也不轻松。

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　　欧宗荣创办正荣20年跨进千亿

　　正荣创始人欧宗荣出生于1964年，福建莆田人。莆田欧氏草根起家，一门三富豪，在当地坐享盛名，在国内家族企业中也算是凤毛麟角。

　　楼市资本论了解到，大哥欧宗金创建福建欧氏投资集团。老三欧宗洪执掌另一家闽系房企融信，前11月销售1082.2亿，与老二欧宗荣创办的正荣地产，同时携手进千亿。

　　欧宗荣初中辍学，16岁跟大哥欧宗金一起外出打工，辗转江西宜春、南昌等地承接建筑工程。1985年，欧宗荣创办江西正荣市政工程有限公司，重点经营路桥建设。

　　90年代中期，欧宗荣参与南昌“一江两岸”工程开发，负责昌北新区前期道路建设，当地政府拖欠工程款1000多万，将一块地划拨给正荣抵账。这是欧宗荣拿到的第一块地，他由此开始涉足房地产开发，1998年在福州成立正荣集团。

　　2013年，正荣启动高速扩张模式，开始全国化布局。按照掌门人欧宗荣的部署，其打法是深耕热点一二线城市，再伺机在周边卫星城市扩张，机会型投资三四线城市，做环热点城市群布点。

　　闽系扩张素以凶猛著称，“左手融资，右手拿地”，大开大合，高举高打。欧宗荣的扩张目标首选长三角：以上海为中心，向昆山、嘉兴、太仓等区域拓展；以苏州为中心，向无锡、常州等地拓展。

　　2015年，正荣地产控股成立，承接集团全盘地产业务，提出“145X战略”（即1个总部、4个核心拓展区域、每个区域深耕5个城市、每个城市拥有X个优质项目），快速布局长三角、海西、中西部、环渤海四大区域，当年总土储达到1042万平方米，销售306.3亿元。

　　2016年将总部搬迁至上海，寻求进一步扩张，全年销售达到490.1亿，增长60%。

　　2017年，正荣合约销售金额增至701.5亿元，同比增长78.5%；土地储备增至1526万平方米的，折算成货值约2800亿元。当年，欧宗荣以270亿人民币排胡润百富榜第93位。

　　2018年，正荣达到这一轮扩张的高点，董事长黄仙枝曾信心满满地表示，希望未来两到三年实现1500亿到2000亿销售规模。正荣不但在1月16日成功登陆香港联交所，挂盘首日收盘4.00港元，市值160亿港元；而且在11月提前完成全年销售任务，跨进千亿门槛。

　　可以说，到目前这止，正荣这一轮持续四五年的规模扩张，划出了一条漂亮的增长线，顺风顺水。

　　不过，任何一家房企，都需要做好规模和负债的平衡。

　　站在千亿门槛上的正荣，如今债务也过千亿，又遭遇楼市急转和调控紧缩，欧宗荣如何面对接下来的行业大调整？

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　　负债过千亿，高频融资偿还短期债务

　　不得不说，正荣千亿的销售额也正是靠千亿的负债，一步步堆积出来的。

　　2018下半年楼市急转以后，仍在惯性轨道上高速扩张的正荣，需要着力解决负债过高和短期债务两个紧迫问题。正荣地产半年报显示，截至今年6月30日，公司总负债1069.86亿，其中短期负债260余亿元。

　　另据公司IPO申请资料，正荣地产在经过四年调整扩张后，流动负债已由2014年度的252.15亿元增加至2017年中的601.39亿元，其中有息负债总额约350亿元，未偿还借款额364亿元，多以短期负债为主。

　　为了改善财务状况，缓解偿借压力，正荣今年在资本市场频频融资，用长债置换短债，试图以此优化债务结构，用远水解救近渴。

　　据楼市资本论不完全统计，今年其大额融资项目有：

4月10日，发行24.21亿元的资产支持证券（ABS），所募得的款项将用作偿还集团的债务。这是正荣上市之后的首份融资动作。

1-6月，先后在境内外发行了利率为7.3%的3年期资产支持证券人民币24亿元，以及1-2年期美元优先票据共4.1亿美元。

 

10月2日，发行2.8亿美元优先票据；10月25日，额外发行7000万美元2021年到期优先票据。年息均为12.5%。

 

10月24日，“天风-正荣地控购房尾款二期资产支持专项计划”获上交所通过，拟发行10.84亿元用于偿还债务。

 

11月29日，发行购房尾款应收账款的资产支持证券10.84亿元，优先级份额为10.29亿元，利率7.2%。

 

12月7日，拟发行40亿元非公开发行住房租赁专项公司债。

　　此外，正荣在11月加强了和金融机构的互动，与中山证券和兴业信托分别建立了200亿元和100亿元的业务合作。可以看出正荣的融资方式十分多样，同时也通过和金融机构的合作拓展资金来源，来解决资金饥渴。

　　这些融资动作频率高、花样多且成本不低，可见债务压力下，正荣对资金的需求非同一般。但这一系列动作之后，谈铭恒提出的净负债率和短债比例双降目标能否达成，还须年终揭晓。楼市资本论注意到，欧宗荣曾于8月14日抵押正荣地产4.4亿股普通股，占总股本约10.67%。

　　老板都在努力抵押股权了，这时，财务老总却离职了。

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　　欧宗荣幕后布局正荣人事

　　一直以来外界解读，54岁的欧宗荣想退居幕后当甩手掌柜，交由职业经理人团队掌舵，打破家族管理模式，支撑正荣的发展。欧宗荣做了这四件大事。

　　第一，是老臣黄仙枝的安排

　　黄仙枝跟随欧多年，深得信任，出任正荣地产董事长。同时，还担任了正荣集团的法人，可谓是欧宗荣身边的一号人物。

　　第二，是重臣林朝阳的安排

　　楼市资本论查询到，正荣地产的法人就是林朝阳。可见信任程度也是非常到位，今年他的职位变化也是非常瞩目的。

　　盘点2018年的正荣地产，除了年初香港上市、年尾CFO换人的大动作，在正荣工作了近20年的总裁林朝阳的职位调整，也惹人注目。2月28日，正荣发布公告，原公司总裁、行政总裁林朝阳调任行政总裁，副总裁王本龙晋升为联席行政总裁。

　　作为正荣旗下三大业务板块之一的产业发展集团5月份正式挂牌之后。林朝阳8月27日辞任正荣地产执行董事及联席行政总裁，亦不再担任正荣授权代表。至此，林朝阳彻底退出地产经营团队，出任正荣产业发展集团董事长兼总裁。但其正荣地产法人的职责一直未变。

　　第三，是少壮派的王本龙安排

　　王本龙2014年加入正荣地产，辗转正荣旗下多家地方公司，因业绩突出，2017年9月提为正荣副总裁，主要负责集团日常业务运营、人力资源事宜、客户关系事宜及整体行政事务。

　　正荣3月2日发人事任免通知，王本龙出任联席总裁。正此成功上位。

　　第四，是三个儿子的安排

　　不得不说，欧家的香火的确旺盛。

　　欧宗荣三兄弟都是富豪外，其也有三个儿子欧国强、欧国耀、欧国伟。欧宗荣对儿子的安排也是用心良苦。

　　家族企业完全放权于职业经理人？这是不可能的。

　　欧国强和欧国伟分别于2005年、2010年毕业于北京大学和上海交通大学。欧宗荣让他们，同时担任正荣地产非执行董事。正荣的二代接班计划有条不紊地进行：让他们在职业经理人领导下边学边干，偷师学艺。欧国耀则从事公益基金会的工作。

　　这一切，作为正荣的总设计师，欧宗荣幕后布局人事，也是老谋深算。只不过遇到深度调控，任何计划都要适时做出改变了。

楼市资本论看来，正荣已经实现弯道超车，虽如愿跨过千亿门槛，但在这个节点上，内部千亿负债压力下的频频高息借贷，外部又面临严峻的市场调控，幕后大老板还能继续甩手不管吗？

《电鳗快报》