物业公司近期资本化动作频繁，房企拆分物业业务赴港上市步伐加快。10月30日，分拆自合景泰富的物业公司合景悠活实现在中国香港上市。

        截至10月30日，共有10家物业企业市值超百亿港元，世茂服务总市值390亿港元，在上市物业企业中排在碧桂园服务和雅生活服务之后，位列第三。合景悠活总市值以122.7亿港元，排在第10名。

        “上市之后，公司的资本结构得到进一步改善，有利于后期获得低成本融资，预计后市会加大收购力度，在从母公司获得管理面积的同时，外拓将是公司提升在管面积的重要来源之一。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，此外，合景悠活在大湾区和长三角拥有众多商业物业储备和运营管理经验，“住宅+商业”的业务模式使得公司能获得较高的盈利能力，这是其核心竞争力。

        “住宅+商业”模式

        锁定规模红利

        “物业企业三种能力颇为重要。一是要突破以住宅物业为单一收入来源的困境，形成多元化物业管理服务业务，增加收入渠道;二是减少对母公司依赖，努力拓展第三方在管面积规模，争取在这个巨量的市场中提升市场份额;三是创新和提升提供增值服务能力，拉升毛利率水平。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，掌握这三种能力，才能享受行业规模红利。

        据悉，合景悠活目前已形成完善的全业态、全周期覆盖管理体系，服务覆盖住宅、商业综合体、写字楼、产业园等多业态，已进驻广州、北京、上海、杭州、苏州、成都等38个城市(自治县)，完成全面覆盖粤港澳大湾区和长三角城市群等全国重要城市经济圈的布局。截至2020年4月30日，合景悠活住宅物业及商业物业的总在管建筑面积分别为1890万平方米及330万平方米，订约管理161个住宅项目及34个商业物业。

        “合景悠活的商业物业管理营运服务板块是大一亮点，以高端商业为主，并位处于大湾区及长三角的热点城市，长远受惠其实体经济发展。”安信证券在一份研报中指出，据仲量联行资料显示，在提供商业营运服务的物业管理公司当中，按总在管建筑面积计算，合景悠活在全国排行第七，大湾区排行第五。

        据仲量联行资料显示，由于客户基础不同，商业物业管理及营运一般可获得的服务费和利润率通常较住宅物业高。因此，合景悠活侧重商业物业管理营运业务，预计其会提升财务表现，加强公司的盈利能力。

        鉴于此，2017年至2019年，合景悠活的收入由4.63亿元增至11.25亿元，复合年增长率为55.8%;净利润复合年增长率为104.8%，达1.85亿元。

        “物业管理行业的行业属性，即存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况、稳定的派息分红，决定了行业的估值下限。而物管公司的管理服务水平，物业的质量以及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。”兴业证券在一份研究报告中指出，总体来看，物业管理行业受益于规模红利，板块正处于从1到N的快速拓展期，而增值服务正经历从0到1的拓荒期。

        多元化增值服务

        拉升毛利率

        从合景悠活的收入板块来看，正是多元化拓展增值服务丰富了公司的收入来源。

        公开资料显示，2019年，合景悠活社区增值服务的收入贡献达1.55亿元，2017年-2019年复合年增长率达216.4%。2020年前4个月，社区增值服务占住宅物业管理服务收入达24.7%，较2017年增长20.2个百分点。“2019年公司增值服务收入暴增7.8倍，对毛利率助力不少。”肖云祥向《证券日报》记者如是表示。

        有业内人士表示，公司社区增值服务收入增长迅猛，来源于为物业发展商及业主提供物业代理服务、向业主及住户提供家居服务以及公共区域增值服务等。众所周知，基础物业服务是物业企业的基本盘，这取决于母公司的开发规模和物业企业的第三方业务拓展能力，但真正能拉升毛利率的业务板块则是增值服务。

        在增值服务板块强劲的增长和高毛利率带动下，合景悠活整体毛利率在2017年-2019年分别为22.5%、27.8%、37.3%，2020年前4个月进一步提升至39.2%，远高于2020年上半年港股物业板块30.37%的平均毛利率。或许，这是合景悠活未来能给投资者带来红利的基本能力。

        “合景悠活作为中国的综合物业管理服务供应商，将透过收购及战略性投资达致持续增长并进一步开拓多元化增值服务，升级智能系统以进一步提升营运效率及客户体验。”合景悠活行政总裁兼执行董事及控股股东孔健楠表示，未来，随着在管建筑总面积增加、地域覆盖面积更加广泛，及进一步多元化服务组合，收入会持续增长。

《电鳗快报》