1月9日，保利发展公布A股上市房企首份2021年业绩快报，2021年实现营收2850.48亿元，同比增长17.20%;实现归母净利润275.77亿元，同比减少4.74%。

        对于保利发展增收不增利，IPG中国首席经济学家柏文喜在接受《证券日报》记者采访时认为，保利发展归母净利润同比下滑缘于市场竞争加剧导致的行业平均利润下降，以及保利发展在行业调控之下为优化企业现金流而主动进行的促销活动压低了毛利率所致。

        值得注意的是，这是保利发展2006年上市以来首次年度业绩同比下滑。“后宋广菊时代”的保利发展，显然面临着不一样的挑战。

        2021年赚276亿元

        毛利率下滑致营业利润下降

        对于2021年营收同比增长17.20%，保利发展称收入取得一定增长主要源于公司已销售的房地产项目在去年年内竣工交付并结转收入。保利发展财报显示，截至三季度末，公司合同负债约为4598.99亿元，已售未结资源较为丰富。

        就今年销售成绩来看，保利发展同日披露的2021年12月份销售情况简报显示，2021年1-12月，公司实现签约金额5349.29亿元，同比增加6.38%;实现签约面积3333.02万平方米，同比减少2.23%。

        在销售保持稳定的同时，保利发展的盈利能力罕见地出现了下滑。根据业绩快报，保利发展2021年实现营业利润497.32亿元，同比下滑4.85%;归母净利润275.77亿元，同比减少4.74%。保利发展解释称，由于结转项目毛利率下降，所以营业利润出现一定下降。

        中国房地产数据研究院院长陈晟对《证券日报》记者表示，保利发展去年归母净利润同比下降和行业2021年下半年的市场表现有关系。

        分单月来看，保利发展2021年的销售情况呈现上下半年“水火两重天”的情形。以2021年6月份为转折点，2021年1月-5月保利发展单月销售额均同比高幅增长;从2021年6月份开始，随着低基数效应逐渐减退，叠加2021年下半年市场持续转冷，保利发展除了8月份销售额同比增长6.76%以外，其余月份单月销售额均陷入同比负增长，其中6月份和9月份单月销售额同比下滑超25%。

        此外，保利发展毛利率的下滑早有端倪。根据公司财报，2021年第三季度保利发展毛利率下挫至24.83%，较2021年第一季度、第二季度分别下降了10.54个、6.5个百分点。2019年、2020年、2021年前三季度，保利发展毛利率分别为34.96%、32.56%、29.78%，呈现下滑的趋势。

        投资节奏较为积极

        拿地销售面积比超八成

        尽管面临着盈利能力的下滑，保利发展仍然维持着较为积极的投资节奏。平安证券研报数据显示，2021年新增建筑面积2722.3万平方米，总地价1856.8亿元，拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为81.7%、34.7%。

        与此同时，2021年保利发展所获取的土地中，有不少溢价较高的土地。

        公开资料显示，2021年2月，保利发展联合华润置地以67.77亿元，23%自持竞得北京市顺义新城第23街区新国展三期项目(原22街区南部)地块，溢价率35%;2021年5月18日、5月19日，保利发展分别以47.36亿元、17.76亿元竞得广东省东莞市黄江镇两幅地块，溢价率分别约为23.46%、40.29%;2021年6月厦门第二轮集中供地中，保利发展竞得海沧一幅地块，成交价49.7亿元，溢价率24.87%;2021年6月上海首轮集中供地中，保利发展以总价105.13亿元竞得静安区灵石社区打包地块，溢价8.39%，成交楼面价约5.17万元/平方米。

        “高溢价拿地对利润有一定的影响，保利发展应该在产城等方面做一些动作，获得一些优质且低价的土地资源，构筑核心的竞争力。央企有比较强的低利率资本优势，资本的优势需要转化为廉价土地的优势。”陈晟表示。

        柏文喜则认为，高溢价拿地会加大未来的去化压力并有可能压缩企业的毛利空间，导致保利发展后续业绩承压。公司拿地较为积极，一方面是看好行业未来，另一方面是对企业自身的发展与所需资源充满信心的表现。

        不过，即便是对于保利发展这种销售排名靠前、资金相对充裕的房企，大手笔的投资也带来了一定的压力。北京产权交易所公告显示，2021年12月22日、12月23日，保利发展两家孙公司太仓锦意置业有限公司、太仓锦雍置业有限公司相继发布增资需求，拟分别以让渡50%、35%股权的方式，寻求信用评级为AAA级的50强房企投资。

        值得一提的是，太仓锦意置业有限公司、太仓锦雍置业有限公司均是保利发展2021年6月上海首轮供地时的拿地主体，当时太仓锦意置业有限公司以18.35亿元竞得上海市宝山区一幅地块，太仓锦雍置业有限公司则是以105.13亿元拿下上海静安区地块。

        截至2021年三季度末，保利发展剔除预收款后的资产负债率65.6%、净负债率67.6%，现金短债比2.3倍，符合“三道红线”的要求，但净负债率相对于2021年中期升高了8.9个百分点左右，现金短债比相对于2021年中期下降了约0.3倍。

《电鳗快报》