《电鳗财经》文/林妍

        8月31日，全国首批3只保障性租赁住房REITs上市交易，中金厦门安居REIT早盘小幅波动后触及涨停，华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT开盘涨停。截至上午收盘，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT报收3.38元、3.263元、3.229元，分别上涨30%、30%、29.99%，3只公募REITs成交额合计突破2亿元，备受资金追捧。至此，全市场已上市公募REITs增至17只。

        REITs市场红火

        不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trust，简称REIT)，也称“房地产投资信托基金” ，最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。首批3只保障性租赁住房REITs在沪深证券交易所同步上市交易，标志着中国REITs市场建设又迈出重要一步。

        北大光华REITs课题组表示，保租房REITs的推出，不仅仅是中国公募REITs试点的线性延续，更是直接回应推进实现共同富裕、房地产行业向新发展模式转型、进一步发挥好资本市场功能等问题的重大改革举措。“此次三单试点项目成功上市，不仅在发行阶段受到市场投资人的高度认可，更是在行业模式、制度建设、操作流程、估值定价等方面为保障性租赁住房行业以及保租房REITs的未来发展起到了良好的示范效应。”

        据《电鳗财经》了解，今年5月19日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，明确提出，要推动基础设施REITs健康发展，并将保障性租赁住房纳入试点范围。5月27日，证监会与国家发展改革委联合印发了《关于规范做好保障性租赁住房发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点有关工作的通知》，正式启动试点工作。从《通知》发布到首批试点项目成功上市，前后只用了三个多月时间。

        据观察，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT具有三大投资亮点：一是底层基础设施资产区位优势显著。红土深圳安居REIT和华夏北京保障房REIT底层资产位于一线城市深圳、北京，中金厦门安居REIT底层资产位于典型人口净流入城市厦门，较高的常住人口和较低租售比让租赁住房市场需求居高不下。二是租金收入仍有一定的上升空间。根据招募说明书，各底层资产租金定价均仅为周围市场化租赁市场租金的六七成，对于北京和厦门保障性租赁住房低于周围九成租金的相关政策要求还有较大的上升空间。保守预计未来租金年增长率仍能维持1.5%左右水平。三是项目接近满租，成熟的运营带来稳定的现金流。红土深圳安居项目、中金厦门安居项目和华夏北京保障房项目出租率分别为98.78%、99.29%和94.66%，出租率几乎达到饱和状态，具有相对稳定的租金收入。同时，运营趋于稳定成熟，毛利率逐渐由负转正，并呈现上升趋势，截至2022年第一季度，红土深圳安居项目、中金厦门安居项目和华夏北京保障房项目毛利率依次为52%、68%、70%，盈利水平良好。

        REITs发展风头劲

        据《电鳗财经》观察，除了3只刚上市的保障性租赁住房REITs外，还有14只老REITs，这14只老基金也十分年轻。

        东方财富Choice数据显示，2021年6月21日上市的9只REITs，大多有不错的表现。其中，博时蛇口产园REIT截至2022年8月30日复权单位净值为2.3100元，今年以来的涨跌幅达18.2966%。前披露中期报告显示，上半年实现收入6541.53万元，实现净利润2645.39万元，期末基金总资产为25.64亿元。本期收入预算完成率为92%。期末基金份额净值2.3117元。本期实现可供分配金额2882.35万元，单位可供分配金额0.03元。报告期内实际分配金额2708.96万元，单位实际分配金额0.03元。截至2022年6月30日，该基金收盘价为3.11元，较发行价涨幅为34.63%。此外，华安张江光大REIT年内上周15.30%，鹏华深圳能源REIT 年内上涨13.24%，红土盐田港REIT年内上涨11.76%;中金普洛斯REIT、东吴苏园产业REIT年内涨幅也接近10%。

        值得注意的是，证监会副主席李超在8月31日出席3只保障性租赁住房REITs上市仪式并致辞时表示，加快推进基础设施REITs常态化发行十条措施落地实施，加快推进民企REITs试点，尽快推出“绿灯”投资案例;尽快推动首批扩募项目落地;推动REITs立法，积极培育专业REITs管理人和投资者群体。李超表示，首批保障性租赁住房REITs试点项目的成功落地，对于贯彻落实租购并举、推进保障性住房建设和促进房地产业良性循环与健康发展具有十分积极的意义;也有利于完善投融资机制，深化保障性租赁住房市场化进程，推进形成新的行业发展模式;还有利于深化金融供给侧结构性改革，进一步丰富基础设施REITs产品类型，为投资者提供更多元的金融产品。

        发展改革委投资司副司长韩志峰表示，基础设施REITs试点启动以来，政策支持力度持续加大，市场规模不断扩容，资产类型日益丰富，产品上市表现良好，各方参与积极性显著提升。三单项目成功上市，对REITs市场发展和保障性租赁住房建设都具有重大意义。下一步，发展改革委将加强项目辅导，完善申报推荐流程，切实做好项目推荐工作。

《电鳗快报》